Что такое ипотека? История ипотеки, ипотека в силу договора и ипотека в силу закона

Что такое ипотека на самом деле?

Восемь из десяти моих знакомых считают, что ипотека - это кредит на покупку недвижимости. Это весьма распространенное заблуждение, связанное с закоренелым ассоциативным рядом ипотека - банк - кредит. На самом деле очень часто мы имеем дело с подменой понятий ипотеки и ипотечного кредита, не говоря уже о том, что ипотека в силу закона может возникать и без банка, стоит всего лишь составить договор купли-продажи квартиры должным образом. В этой статье разберемся, что такое ипотека на самом деле.

Немного истории ипотеки

Само понятие ипотеки идет еще со времен Древней Греции. В те времена если должник не отдавал вовремя долг, он попадал в рабство. Однако человеческие души частенько стоили недорого и не могли покрыть долга. Другое дело - земля и имущество, которые могли служить более дорогим обеспечением возвратности долга. Ипотекой же назывался столб или камень, который должен был поставить должник на своем участке земли после получения денег под залог участка и всего того, что находилось на нем. На этом столбе или камне высекали имя должника, имя кредитора, сумму долга и его срок. Если должник вовремя не рассчитывался с кредитором, его имущество, обремененное ипотекой, переходило к кредитору.

В принципе, за долгие годы мало что изменилось и суть ипотеки осталась той же. Ипотека - это залог (один из видов обременения) недвижимости, являющийся способом обеспечения обязательств. Если попытаться объяснить суть ипотеки более простыми словами, то на ум приходит следующая ситуация: допустим вы пришли в ресторан, поели от пуза, а денег закрыть счет не хватило. Тогда вы оставили свой мобильный телефон в залог и поехали домой за деньгами. Телефон - ваш, но он в залоге у метрдотеля, и если вы не привезете деньги, то попрощаетесь со своим телефоном.

Ипотека - это тот же залог, только объектом залога выступает недвижимость. Действия с недвижимостью подлежат государственной регистрации, и наложение или снятие залога - не исключение. Проверить наличие залога можно, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права на объект. Если в строчке "обременение" есть слово "ипотека", значит так оно и есть. Если же доступа к свидетельству нет, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (выписка ЕГРП) в регистрационной палате по месту нахождения объекта. Если есть обременение в виде ипотеки, это будет отражено в выписке. Теперь разберемся, в каких случаях обременение в виде ипотеки может быть. Различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона.

Что такое ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Ипотека в силу закона возникает в трех случаях: при получении ипотечного кредита, продаже в кредит, и при заключении договора ренты .

1. При получении ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.
2. Продажей в кредит считается, если в договоре указано, что покупатель оплатит договор после сделки. Регламентируется данная ситуация п.5 ст 488 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Иными словами, попробуйте указать в договоре, что покупатель оплатит квартиру в течение трех дней после государственной регистрации договора купли-продажи, и в выданном свидетельстве в строчке "обременения" вы стопроцентно увидите "ипотека в силу закона". Если же указать такое нужно, а обременение ни к чему, то в договор нужно включить фразу: Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, ипотека в силу закона не возникает.
3. В случае заключения договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) также возникает ипотека в силу закона. Снимается такое обременение после смерти рентополучателя. Очень часто, кстати, рентодатели забывают это сделать. Важно отметить, что снять такое обременение можно одновременно с государственной регистрацией следующей сделки.

Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. По такому договору кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику (залогодателю). Наиболее яркий пример ипотеки в силу договора - это ипотечный кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. при котором заемщик может получить крупную денежную сумму (как правило, не более 60% от рыночной стоимости квартиры) на личные цели, предоставив банку квартиру в качестве обеспечения возвратности кредита.

Резюме: ипотека - это залог недвижимости для обеспечения взятых обязательств по договору. Бывает ипотека в силу договора и ипотека в силу закона (ст. 488 ГК РФ, рента). Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости.

При получении ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.

Ну а напоследок предлагаю Вам посмотреть видео, в котором о том, что такое ипотека рассказывает доктор экономических наук, профессор К.В. Екимова.

Персональный сайт - Образец договора купли-продажи квартиры (ипотека в силу закона)

Город __________ ____________ (число, месяц, год)

Граждане _____________ (паспорт: серия _____, номер ____, выдан

____________ "__" ______ 19_ года) "__" ______ 19__ года рождения,

проживающий по адресу: ____________, и ___________ (паспорт: серия

_____, номер _____, выдан _______________ "___" ________ 19_ года)

"__" __________________ 19__ года рождения, проживающая по адресу:

__________, являющиеся супругами (свидетельство о заключении брака

серия ___, N ___ от "__" ____ 19__ года, выдано ______), именуемые

в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ", с одной стороны,

и гражданин _______________ (паспорт: серия ____, номер ______,

выдан ______________ "___" _______ 19__ года) "__" _____ 19__ года

рождения, проживающий по адресу: _______________ (для юридического

лица указываются организационно-правовая форма, наименование,

должность, Ф.И.О. уполномоченного для подписания лица, основания

полномочий), именуемый в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", со второй стороны,

заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в общую совместную (вариант - долевую)

собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся

по адресу: _______________________________ (именуемая в дальнейшем

1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве

(варианты - общей совместной, общей долевой) собственности

согласно свидетельству о ________________ N ___ от "__" _____ 19__

года (либо иной документ, подтверждающий право собственности),

выданному _______________ от "___" ________ 19__ года на основании

Договора __________________________ N ___ от "___" ________ __ г.,

зарегистрированного _________________________ за N ______ от "___"

_________ __ года; инвентаризационный номер КВАРТИРЫ ________.

1.3. Указанная КВАРТИРА состоит из ______ комнат общей площадью

с учетом лоджий, балконов и других летних помещений _______ кв. м,

общей площадью без учета лоджий, балконов и других летних

помещений __ кв. м, в том числе жилой площадью ___ кв. м. КВАРТИРА

расположена на _____ этаже __-этажного дома. (При покупке отдельно

стоящего дома добавляются сведения по земле.)

1.4. Инвентаризационная стоимость КВАРТИРЫ составляет _________

рублей, что подтверждается справкой N __ от ________, выданной ГУП

"Бюро технической инвентаризации" г. ______ Московской области.

На момент подписания настоящего Договора рыночная стоимость

КВАРТИРЫ (для отдельного дома - также и земли) как предмета

ипотеки в силу закона составляет _________ (_________) рублей, что

подтверждается заключением независимого оценщика ________________,

акт оценки N ____ от "____" ___________ ____ г.

Стороны пришли к соглашению о том, что КВАРТИРА продается по

цене _________ (_______) рублей РФ. (При покупке отдельно стоящего

дома указывается отдельно стоимость земельного участка.)

1.6. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего

Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не

заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой,

арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не

обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной

КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ,

2. ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЫ

2.1. КВАРТИРА (для отдельного дома - также земля), указанная в

пп. 1.1 и 1.2 настоящего Договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за

счет собственных и кредитных средств, предоставляемых

_____________________ (именуемый в дальнейшем "КРЕДИТОР") согласно

Кредитному договору N ___ от "___" _____ 20__ года, заключенному в

городе________________ между ПОКУПАТЕЛЕМ и КРЕДИТОРОМ (именуемый в

дальнейшем "Кредитный договор").

2.2. Кредит согласно Кредитному договору предоставляется

ПОКУПАТЕЛЮ в размере _____________ рублей для целей приобретения в

(вариант - общую совместную, общую долевую) собственность

ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ (для отдельного дома - также земля), указанной

в п. 1.1 настоящего Договора, со сроком возврата кредита - ___

(_____________________________) месяца, считая с даты фактического

2.3. За пользование кредитом ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает проценты из

расчета процентной ставки __ (__)% годовых, начисляемых ежемесячно

на остаток задолженности по кредиту.

2.4. КВАРТИРА, приобретаемая ПОКУПАТЕЛЕМ по настоящему Договору

(для отдельного дома - также земля), в обеспечение обязательств,

принятых по вышеуказанному Кредитному договору, находится в залоге

с момента государственной регистрации права собственности в

соответствии со статьей 77 Федерального закона Российской

Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года

ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ по данному залогу является _______________ как

организация, предоставившая _____________ кредит (заем) на покупку

КВАРТИРЫ, а ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ (СОЛИДАРНЫМИ ЗАЛОГОДАТЕЛЯМИ)

При этом они принимают на себя права и обязанности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ

и ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ, предусмотренные Федеральным законом РФ "Об

ипотеке (залоге недвижимости)", Гражданским кодексом РФ, Законом

Стороны определили, что КВАРТИРА (для отдельного дома - также

земля) с момента передачи ее ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты

не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.

2.5. Права КРЕДИТОРА по Кредитному договору (право на получение

исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в

силу закона, без предоставления других доказательств существования

этого обязательства) и право залога на КВАРТИРУ (для отдельного

дома - также землю), обременяемую ипотекой в силу закона,

удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЕМ и выдаваемой в

соответствии с законодательством РФ.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

3.1. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в

3.1.1. Денежная сумма в размере _______ рублей в счет уплаты за

приобретаемую КВАРТИРУ выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ как за счет

собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ, так и за счет средств

предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору:

(Вариант 1) в безналичном порядке путем перечисления суммы

аванса со своего рублевого счета N ____ в банке

"___" на рублевый счет ПРОДАВЦА N ______, открытый

в банке "_____". При этом подтверждением оплаты

денежных средств будет являться представление

финансовых документов, подтверждающих факт

получения указанных средств ПРОДАВЦОМ,

за исключением случаев, когда банком, обслуживающим

счет ПРОДАВЦА, является КРЕДИТОР.

(Вариант 2) наличным расчетом. При этом подтверждением оплаты

денежных средств будет являться представление

нотариально удостоверенной расписки ПРОДАВЦА

о получении соответствующей суммы (если ПРОДАВЕЦ -

физическое лицо) или финансовых документов,

подтверждающих факт внесения денежных средств

в кассу организации (если ПРОДАВЕЦ - юридическое

3.1.2. Уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1

Договора размере выплачивается в два этапа.

При этом аванс в размере ______ рублей уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ

в течение одного банковского дня после:

(Вариант 1) - подписания настоящего Договора.

(Вариант 2) - государственной регистрации настоящего Договора и

перехода права собственности на КВАРТИРУ

3.1.3. Окончательный расчет производится после государственной

регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на

КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ за счет кредитных средств в течение одного

банковского дня, считая с даты фактического получения

предоставляемого ему ипотечного кредита по Кредитному договору.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. ПРОДАВЕЦ обязуется:

4.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической

передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не

сдавать ее в аренду, наем, безвозмездное пользование, не

обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст.

292 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися в

соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ

4.1.2. В день подписания настоящего Договора передать

ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРУ с подписанием передаточного акта о передаче

КВАРТИРЫ согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ.

4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно

пп. 3.1.2 и 3.1.3 настоящего Договора предоставлять документы,

подтверждающие получение ПОКУПАТЕЛЕМ указанных денежных средств.

4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:

4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае

неполучения денежных средств:

- указанных в п. 3.1.2 настоящего Договора, в течение ___ дней

(максимальный срок - 10 (десять) дней), считая с даты подписания

- указанных в п. 3.1.3 настоящего Договора, в течение ___ дней

(максимальный срок - 15 (пятнадцать) дней), считая с даты

государственной регистрации настоящего Договора и перехода права

собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ.

4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п.

3.1.1 настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными

в разделе 3 настоящего Договора.

4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение

после ее фактического получения.

4.4. ПОКУПАТЕЛЬ имеет право:

4.4.1. Требовать от владельца закладной по исполнении части

обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательства

удостоверения частичного исполнения (внесении ежемесячного, в том

числе досрочного, платежа) способом, достаточным для ПОКУПАТЕЛЯ и

очевидным для возможных последующих владельцев закладной.

4.4.2. Требовать от владельца закладной передачи ему закладной

после окончательного исполнения обеспеченного ипотекой в силу

закона денежного обязательства.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключенным)

с даты его государственной регистрации.

5.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения

ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ всех обязательств по настоящему Договору.

Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона

действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обеспеченных

ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым

удостоверены закладной, в соответствии с пп. 2.2 и 2.3 настоящего

5.3. Замена предмета ипотеки в силу закона - КВАРТИРЫ - по

настоящему Договору допускается только с письменного согласия

КРЕДИТОРА (при передаче прав по закладной - владельца закладной)

на основании нотариально удостоверенного дополнительного

соглашения к настоящему Договору.

5.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения КВАРТИРЫ

5.5. ПОКУПАТЕЛЬ (может быть ПРОДАВЕЦ или в долях с ПРОДАВЦОМ)

оплачивает все расходы, связанные с нотариальным удостоверением и

государственной регистрацией настоящего Договора, государственной

регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ

с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной

5.6. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой

обязательства ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в

первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих

обязательств, возникших из Кредитного договора.

5.7. На дату подписания настоящего Договора в приобретаемой

КВАРТИРЕ зарегистрированы следующие лица:

5.8. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим

Договором, стороны руководствуются действующим законодательством

5.9. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах,

имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах

_______, нотариуса города ____, по адресу: город ____, _____, и по

экземпляру выдается сторонам.

Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора

Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора

Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. — 2012. — №10. — С. 216-217.

Слово ипотека воспринимается по-разному. Для кого-то это далёкое от реальности понятие, для кого-то несбыточная мечта, а кому-то уже довелось воспользоваться данным видом финансирования недвижимости. На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий. Ее механизм создан для более интенсивного развития рынка кредитования. А выбор варианта ипотеки происходит после определения заемщиком целей кредита и одобрения банком той или иной схемы.

Ипотека — это форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить денежные средства путем реализации данного имущества. Иными словами можно сказать, что ипотека это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед банком (кредитором). Обязательством для заемщика является погашение кредита, а залог недвижимости обеспечивает это обязательство.

Так как ипотека является одной из операций с недвижимостью, то она регулируется законодательством. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы в сфере ипотечного кредитования, являются: Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; "; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ "О кредитных историях".

Опираясь на содержание данных правовых актов, можно выделить два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона— это ипотека, которая возникает после наступления определенных фактов, прописанных в законе, независимо от того, хотят ли стороны возникновения ипотеки. Это происходит, когда право собственности на конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается новым собственником.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

покупка жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

строительство жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

продажа в кредит ;

залог имущественных прав.

Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности. При этом не производится оплата государственной пошлины за регистрацию договора. Срок регистрации – 5 рабочих дней. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору. После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.

Примером ипотеки в силу закона может служить следующее: гражданин желает купить квартиру, но нет на это достаточной суммы денежных средств. Он берет в банке кредит на приобретение жилья и заключает договор купли-продажи квартиры за счет полученных средств. В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке»: «жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру». По договору об ипотеке в качестве залога может быть использовано недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое были зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека следующих видов имущества:

имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет;

имущество, которое было изъято из оборота;

имущество на которое не может быть обращено взыскание.

Ипотека в силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

В этом случае договор об ипотеке заключается для обеспечения обязательств по договору займа или кредитному договору и не является самостоятельным обязательством. Ипотека на основании договора отличается от ипотеки, возникающей в силу закона, только тем, что она подлежит государственной регистрации лишь по заявлению сторон, а так же не влечет за собой смену собственника объекта недвижимости. В то время как ипотека в силу закона возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется одновременно и автоматически с другим договором без заявления сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного участка, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком). Если ипотека оформлена как ипотека в силу договора, то в свидетельстве на квартиру обременения не указаны, поэтому менять его после расчёта по кредиту не нужно. Однако, основной сложностью при регистрации ипотеки в силу договора является присутствие в Росреестре представителя кредитора в момент подачи документов для регистрации договора: наличие очередей и плотный график сотрудников банка доставляет немало хлопот кредитуемому.

Примером данного вида ипотеки является следующая ситуация: планируется взять в банке достаточно большую сумму денежных средств и в качестве обеспечения кредита кредитору предлагается недвижимое имущество, которым заемщик владеет на праве собственности. После этого заключается с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому кредитуемый является залогодателем, а банк-кредитор - залогодержателем. В момент заключения этого договора недвижимость становится обремененной залогом в пользу кредитора. Так же можно отметить, что залогодателем может являться как заемщик, так и третье лицо.

Перед тем как заложить имущество необходимо учесть ряд требований:

часть имущества, которое является неделимой вещью, т.е. раздел которого невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

если предполагаемым предметом ипотеки является имущество, для отчуждения которого может потребоваться согласие или разрешение третьего лица или органа, то согласие или разрешение необходимо получить и для ипотеки данного имущества;

залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, а так же поддерживать его в исправном (потребном) состоянии;

в том случае, если появилась возможность реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя;

залогодержатель оставляет за собой право на проверку состояния и условий содержания имущества, находящегося в ипотеке;

отчуждение заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя;

в случае, если имущество, обремененное ипотекой, приобретается третьим лицом, то это лицо становится на место залогодателя, т. е. несет все обязательства по договору об ипотеке, включая и те, которые были не надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;

после полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.

Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия. И самым главным из них является право залогодержателя удовлетворить свои материальные требования к должнику путем продажи на торгах имущества, являющегося предметом ипотеки.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс» ;

Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации" [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс»;

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс»;

Ипотека. [Электронный ресурс]. URL. http://ru.wikipedia.org/wiki/Ипотека (дата обращения 13.03.2012).

Ипотека бывает в силу договора и в силу закона. [Электронный ресурс]. URL. http://www.ipoindex.ru/spage-mortgage_library/section-info/detail-204.html (дата обращения 15.03.2012).

Ипотека в силу закона: краткий обзор института [Электронный ресурс]. URL. http://lawfirm.ru/article/index.php?id=568 (дата обращения 18.03.2012)

Ипотека сбербанка регистрация собственности и ипотеки. [Электронный ресурс]. URL. http://vidnoe24.ru/forums/index.php?showtopic=29717 (дата обращения 03.04.2012)

Регистрация ипотеки

Регистрация ипотеки

Существует два основных варианта регистрации ипотеки - это "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора". Что такое "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора" и как это может повлиять на ваши расходы по ипотечному кредиту?

Ипотека в силу закона или ипотека в силу договора Регистрация ипотеки в силу закона

Что такое "ипотека в силу закона". Это наиболее распространенный вариант регистрации ипотеки. В соответствии с п.п. 1.2 ст. 11 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года, государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Иначе говоря, при ипотеке в силу закона регистрация ипотеки или наложение обременений (ограничений) на покупаемую вами квартиру происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. Т.о. в свидетельстве на купленную вами квартиру, которое вы получите, в разделе "обременения" уже будет указано, что квартира куплена с использованием ипотечных средств и просто так, без согласия банка, продать ипотечную квартиру вы не сможете, пока не погасите ипотеку и не снимете обременение. После того как вы погасите ипотеку обременения можно снять и получить новое свидетельство, в котором наличие обременений не будет указано. За выпуск нового свидетельства нужно будет заплатить государственную пошлину. Обычно после того как ипотека будет погашена, собственник квартиры вместе с представителем банка приходят в отдел регистрации прав на недвижимость и подают заявление на снятие обременений.

Информация о бланках заявлений и инструкции по регистрации ипотеке приведены внизу этой страницы.

Регистрация ипотеки в силу договора

Что такое "ипотека в силу договора". Это менее распространенный способ регистрации ипотеки, но и он используется в ряде случаев. Более того бывают случаи, когда без него не обойтись. Ипотека в силу договора регистрируется не в момент регистрации договора купли-продажи квартиры, а на основании отдельно ипотечного договора. Т.е. банком вам могут быть выданы деньги на покупку квартиры по ипотеке, вы можете заключить и зарегистрировать факт купли продажи квартиры, получить свидетельство на квартиру, в котором естественно не будет указано никаких обременений (ограничений). После этого вы заключаете и регистрируете отдельный договор ипотеки. И только после этого на вашу квартиру будут наложены обременения и ипотека вступит в силу.

Обычно для ипотеки в силу договора регистрация договора ипотеки и наложение обременений на квартиру происходит позже, чем вы получите свидетельство о собственности. Банки дают вам до трех месяцев на регистрацию ипотеки в этом случае. Как это влияет на ваши расходы? В этот период, когда квартира уже ваша, а договор ипотеки еще не зарегистрирован, банк формально не имеет на нее никаких прав. Т.о. что бы сократить свои риски, банки увеличивают процент по кредиту на этот период (иногда на несколько процентов), а кроме того требуют поручительства других лиц на этот период. Ведь пока вы не зарегистрируете ипотеку, никакого залога у банка нет.

Что лучше ипотека в силу закона или ипотека в силу договора?

Что лучше ипотека в силу закона или ипотека в силу договора? В случае ипотеки в силу договора в свидетельстве на купленную вами квартиру не будут указаны обременения. Менять такое свидетельство после того, как вы расплатитесь по кредиту, будет не нужно. Узнать о наличии обременений на вашу квартиру можно будет по выписке из регистрационной палаты, а из свидетельства нет. Пожалуй, это все плюсы ипотеки в силу договора. Минусы - это переплата на процентах по кредиту на период регистрации ипотеки, а также дополнительные сложности с поиском залога или поручительства на этот период. Так же при самой регистрации договора ипотеки в регистрационной палате вместе с вами должен присутствовать представитель банка со всеми непросроченными документами. Хорошо если нет очередей, и вы смогли договориться с таким представителем на удобное время. А если нет. Формально за срыв сроков регистрации ипотеки в этом случае отвечаете вы.

Несмотря на минусы потека в силу договора иногда является единственным выходом. Например, когда в договоре купли-продажи указывается неполная стоимость. Такое бывает, когда продавец хочет сэкономить на налогах. Если до продажи вам квартиры продавец владел ею менее трех лет, он должен заплатить налог на доходы и подать декларацию 3-НДФЛ. Если продавец владел продаваемой квартирой более трех лет, то платить ему налоги не нужно и заполнять декларацию 3-НДФЛ нет необходимости, а значит можно воспользоваться более простым способом - ипотека в силу закона. В общем случае покупать квартиру, если в договоре указана неполная стоимость - это больший риск для покупателя, чем для продавца. Но если у вас именно такой случай, то, скорее всего, без ипотеки в силу договора вам не обойтись.

Регистрация ипотеки

Регистрацией сделок с недвижимостью занимаются отделы регистрации прав или территориальные органы Росреестра - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Первым делом для регистрации купли продажи квартиры и регистрации ипотеки необходимо заполнить заявление.

Формы заявлений и образцы их заполнения размещены на официальных сайтах Росреестра, территориальных органах Росреестра, а также их можно получить в бумажном виде в отделах территориальных органов. Ниже можно ссылки найти полезную информацию. Рекомендуем вам найти формы заявлений на сайте вашего территориального органа.

Если в отделах принимающих заявление большие очереди, это обстоятельство может зависеть от сезонности, то обратите внимание, что для подачи заявлений существует возможность для предварительной записи на представление документов. Записаться предварительно на подачу документов можно по телефону, на сайте или лично. Телефоны для предварительной записи и другие способы можно найти по приведенным выше ссылкам на сайте для своего территориального отделения.

Ипотека в силу закона: как снять обременение?

Как снять обременение с ипотеки в силу закона?

Для того, чтобы понять весь смысл этого вопроса, нужно разобраться в двух его составляющих: что такое обременение и что такое ипотека, и как они между собой связаны и зачем.

Обременение — это когда не собственник недвижимости, покупает права на ее использование.

В случае с ипотекой, обременение лежит на плечах банка. то есть вы оплатили деньги, которые вам дал банк в долгосрочный кредит, а банк, чтобы быть застрахованным от злостных неплательщиков и крупных финансовых потерь, приобретает право на использование.

Таким образом, если по решению суда вас приняли неплательщиком, вы остаетесь должны банку, а имуществом распоряжается банк в соответствии со своими правами. Стоит отметить и тот факт, что несмотря на стандартное понимание ипотеки как кредита, он не всегда является таковым.

Необязательно оформлять подобный договор с банком, достаточно правильно оформить договор между двумя физическими лицами, в таком случае, обременение может быть обратным, вы приобретаете право использования, но не являетесь собственником.

Кроме ипотеки есть еще несколько видов обременения: по решению суда, арест недвижимости, рента с длительным или пожизненным содержанием, сервитут, аренда, опека, доверительное управление.

Что такое ипотека?

В истории любого государства есть свои ростовщики, свои проигрышные барины, которые закладывали людей, скот, деревни и жилье, так же как и мы с вами, либо выплачивали свою задолженность, либо нет.

В глобальной мировой истории понятие — ипотека появилось в Древней Грецией, ей пользовались даже местные крестьяне, сдавая в залог себя, детей и прочих близких родственников. В реалиях нашей страны она процветала во времена СССР, когда были вечерние стройки на протяжении 3-5 лет, куда ходила вся семья, и после этого они получали квартиру, и даже имели выбор между несколькими понравившимися.

Ипотека, по факту — закладывание имущества в залог, и последующая выплата кредита с процентом.

С середины девяностых это понятие исчезло из жизни, но вновь вернулось в двухтысячных, с уже иным обрамлением, из огромных сумм и долгосрочных выплат.

Две ипотечные системы: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона возникает лишь в том случае, если в договоре по ипотеке в силу договора оговаривается, что покупатель оплатит недвижимость в течение определенного времени после покупки. Но не учитывается и не указывается факт договоренности сторон о возникновении ипотеки в силу закона.

Тогда уже, в документах на квартиру будет указано обременение: ипотека. Соответственно, по ипотеке в силу договора — обременение не выставляется.

Немаловажен и тот факт, что ипотека регулируется таким законом п.5 ст.488 ГК РФ, и только по этому закону выписывается договор «купли-продажи» на ипотечных условиях. Нужно обратить внимание и на то, что рента тоже является ипотекой в силу закона.

Каким образом можно снять обременение на имущество?

Снятие обременения на недвижимость лежит только на плечах занимающего. Ибо, в случае выплаты ипотеки, обременение само собой не снимется, и временами, может привести к неприятным последствиям.

Известны многие истории про выплаченную физическому лицу ипотеку, и дальнейшее обременение по незнанию заемщика, либо по отказу занимателя.
Как же снять обременение, в том случае, если взявший недвижимость отдал залогодателю всю сумму:

1. Нужно обратиться непосредственно к залогодателю за документом, подтверждающим выплату кредита. Оформить совместное заявление о прекращении партнерских отношений на тех условиях. И вместе с ним подать этот документ в соответствующий орган.
2. Либо подать в тот же орган соглашение сторон по выплате кредита.
3. Заявление законного владельца закладной.
4. В судебном порядке. Обычно по разным причинам:
   • исчез банк;
   • исчез заниматель;
   • смерть занимателя;
   • заниматель отказывается снимать обременение;
   • скончался заемщик.

В таком случае, нужно представить в суд: договор об ипотеке, чеки и квитанции оформленные в должном порядке, документ на квартиру, подтверждающий отказ в снятии обременения, в случаи кончины заемщика — документы подтверждающие ваше право на наследование.

В случае, если договор оформлялся с лицом почившим, надо предоставить такие документы, но брать его нужно будет в суде.Подобные вопросы решают две инстанции суда: арбитражный и третейский.

В том случае, если обременение лежит на нежилом имуществе. то его значительно проще снять. Нужно подать договор об оплате долга только от вас, как собственника, но при этом там должны быть подписи и уверения от стороны ,получившей средства.

При снятии обременения с дома и прилегающего земельного участка. нужно обратиться совместно с занимающим вам в РосРеестр, с соответствующей бумагой о выплате долго.

Пример исковых заявлений с просьбой о снятии обременения

Не всегда вопрос снятия обременения решается мирным образом, потому вы всегда можете подать иск в суд с прошением о снятии.
Для этого вы можете обратиться к юристу, либо подать иск самостоятельно. Для этого оформляется стандартное обращение по форме: кому (суд), истец(ф.и.о), ответчику (наименование или ф.и.о.).

Далее идет перечень законов, которые соблюли вы, но которые были упущены вашим ответчиком:

1. п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ);
2. ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
3. ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
4. ст. 64.1. Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
5. п. 1 ст. 352 ГК РФ;
6. ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
7. ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
8. п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
9. п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С должными уточнениями в нарушении ваших прав и документами это подтверждающими. Также вы должны датировано изложить суть проблемы, то есть отметить дату подписания договора, дату полной выплаты, дату первых и последующих обращений к ответчику для мирного решения проблемы.

В конце идет полный перечень предоставленной документации. И стандартные: подпись, инициалы и дата. Обращение подается впервые только в арбитражный суд, после него, на основании тех данных, что были получены без решения проблемы — в третейский.

На самом деле, как бы страшно ипотека с обременением не выглядела со стороны, сложности в ней только две, непосредственно оплата и работа с судом.

Подчас на суд уходит много больше времени из-за неправильно оформленных исков и договоров. Потому, чтобы не попасть впросак оформляйте договор либо совместно с личным юристом, либо через банк, которому доверяете.