Категория: Бланки/Образцы
В жизненной практике бывают случаи, когда арендатор по каким-то причинам не может или не хочет пользоваться вверенной ему землей.
Выход в такой ситуации имеет два варианта развития событий: либо арендатор должен расторгнуть договор с владельцем участка, либо заключить контракт на переуступку прав аренды с новым пользователем. Мы предлагаем рассмотреть второй вариант переуступки прав аренды новому съемщику надела.
Понятие земельного участка и их категории согласно законодательстваПонятие земельного участка подразумевает часть ограниченного надела верхнего слоя почвы на территории РФ.
По законодательству РФ земельные площади, очерченные межевыми границами, делятся на несколько видов в зависимости от качества почвенного состава, плодородия и цели использования. Разделение территории РФ на отдельные группы оговорено в Земельном кодексе .
Государством проводится контроль над использованием земель, выделенных во владение и передаваемых в аренду, в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Понятие переуступки прав аренды земельного участкаСкачать образцы договоров переуступки прав аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами.
В отношении переуступки прав новому съемщику земельного надела принцип действий понятный и простой. Сначала арендатор и новый пользователь земельного ресурса обговаривают условия соглашения сделки, а затем излагают их на бумаге. Если стороны договорились о сотрудничестве на срок более 12 месяцев, то их договор необходимо обязательно включить в учетные записи Росреестра .
На основании нового контракта права и обязанности переходят к следующему пользователю земельного участка. В тексте договора по согласованию сторон может быть указана определенная сумма денежных средств, которую следующий наниматель земли должен оплатить предыдущему, или же какая-либо другая его выгода от переуступки аренды.
Обратите внимание! Передача прав и обязанностей на землю очередному арендатору не может проводиться без предварительного согласия с ее владельцем, которое должно быть подтверждено в письменном виде.
В каких случаях нельзя оформить данный договорПри оформлении договора на переуступку прав на земельный надел необходимо обратить внимание на отсутствие обстоятельств, препятствующих оформлению сделки.
Все эти обстоятельства являются существенным препятствием для заключения сделки.
Порядок оформления сделкиПорядок заключения сделки и оформления соответствующей документации не отличается от первичного получения земли в пользование арендатором.
Проводиться он также поэтапно :
Для постановки на учет в Росеестр понадобиться следующее:
Очередность выполнения этапов при составлении соглашения во многом зависит от того является арендодателем: муниципальный орган или физическое лицо. При этом для публичного типа собственности потребуется выполнить особую процедуру торгов до момента подписания договора.
Следует отметить, что переуступка прав на аренду земельного участка не произойдет, если отсутствует предварительная уплата госпошлины. В текущем году, размер уплаты пошлины за регистрацию переходного договора по арендному праву для физлиц составляет 2 тысяч рублей, а для организаций эта сумма определена в 22 тысячи рублей.
Налогообложение и бухгалтерский учетПреемнику прав предыдущего арендатора земли стоит учесть следующие моменты :
Перерегистрация прав аренды на земельный участок не может быть проведена без согласия его собственника, на что указывает п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Передача прав аренды на земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью. его арендатором возможна только в пределах периода действия договора с подтверждением согласия владельца данной площади надела. Залог права аренды части территории в государственном или муниципальном владении на время более 5 лет возможен без получения согласия собственника земельного участка при обязательной постановке его в известность.
Порядок составления и форма договораВо время оформления договора необходимо обязательно вписать :
Документ после заполнения всех пунктов и полей должен быть подписан и заверен печатями (если они имеются в наличии). Если к договору прилагают копии официальных бумаг, дополнительные соглашения. протоколы, то их необходимо подшить к контракту или оформить как отдельную документацию с подписями (печатями).
Предмет договораПри заключении договора переуступки на участок предметом сделки является только оборотоспособная земельная доля или участок. На практике львиная доля соглашений подписывается по результатам проведения торгов.
Однозначное условие оформления сделки в том, что целевое использование не должно наносить ущерб окружающей среде или ущемлять интересы и законные права третьих лиц.
Арендатор имеет возможность распоряжаться наделом в согласии с нормами, прописанными в градостроительных, противопожарных, санитарно-гигиенических правилах. Оформляются все сделки по передаче в пользование земельных площадей исключительно в письменном варианте. В ходе переговоров и подписания соглашения о переуступке прав аренды стороны не могут изменить категорию участка и целевое назначение.
Существенные условияНа сделку по договору переуступки прав аренды земли могут повлиять некоторые нюансы. К ним относятся такие факторы:
Договор переуступки прав аренды начинает свое действие с момента его подписания, а прекращает — не позднее даты окончания первичного контракта основной аренды.
ОплатаОбычно новый арендатор изначально договаривается с предыдущим о стоимости и периодичности внесения платежей. На тот случай если по каким-то причинам своевременно не будет выполнена уплата регулярного взноса, то арендодатель указывает в договоре размер пени.
Размер оплаты за участки, собственником которых является государство, устанавливает правительство или местные государственные органы, о чем они указывают в своем решении по данному вопросу.
Основные реквизитыРеквизиты для внесения взносов по оплате арендованных участков необходимо уточнять в местных советах. Обычно вносить средства необходимо на счет Департамента имущественных и земельных отношений того округа или региона, в котором находится арендуемый земельный участок.
Важные аспекты при регистрации сделки и заключении договора для предотвращения спорных моментовПри переходе прав от предыдущего арендатора следующему пользователю земли нужно обезопасить себя от обстоятельств оспаривания договора.
Для этого необходимо обеспечить наличие таких документов в приложении к договору:
Эти документы понадобятся новому арендатору против оспаривания в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.
Как правильно взять земельный участок в аренду, рассказано в следующем видеоматериале:
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
Арендные отношения в земельном хозяйстве оказываются поистине частой и понятной ситуацией. При этом предполагается, что владелец недвижимого объекта будет передавать собственные права и обязанности другому лицу. Арендатор должен пользоваться земельным участком, после чего – получать оптимальный доход от своей деятельности. Арендодатель должен платить фиксированную плату за использование земельного участка.
Варианты арендных отношенийЗемельный Кодекс Российской Федерации предполагает два вида арендных отношений:
В первом случае предполагается взаимодействие с физическим лицом, которое планирует проведение инвестиционных мероприятий. При этом недвижимость должна сдаваться в аренду с целью постоянной прибыли. В то же время продажа имущества не рассматривается.
Договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства традиционно оформляется с государственными органами. Основной задачей в подобной ситуации является создание дачных или гаражных товариществ.
Договор, действие которого превышает один год, должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных службах.
Законодательная база Российской ФедерацииКазалось бы, арендные отношения определены, и документ уже приобрел юридическую силу. Несмотря на это, арендатор не может в полной мере воспользоваться своими законными правами от использования территории. Нужно отметить, что земельные отношения должны регламентироваться законодательством Российской Федерации, причем статья 22 изначально определяет права и обязанности арендатора на определенный срок договорного взаимодействия. Итак, на что может рассчитывать арендатор?
Присутствует возможность для того, чтобы состоялась передача определенных прав третьему лицу. При этом предполагаются различные возможности использования предоставляемой территории:
Нужно отметить, что вышеперечисленные действия могут проводиться без получения согласия владельца имущества, но при этом следует принимать во внимание срок действующего документа. При этом не предполагается необходимость заключения нового документа с владельцем земельного участка. В любом случае права и обязанности будут предоставлены новому собственнику объекта, за исключением передачи объекта как залогового имущества. В обязательном порядке должна быть предоставлена возможность для оформления договора переуступки имеющихся прав на земельный участок, так как изначально законодательство Российской Федерации предоставляет подобную возможность.
Важно! Обязательным аспектом является наличие установленной арендной платы. Это требование предполагается статьей 65 законодательства Российской Федерации.
Нужно отметить, что для легальной уступки права использования имущества человек должен вносить арендную плату определенного размера и с соблюдением сроков проведения процедуры. Данные показатели должны быть отображены в текстовой информации документа. При этом если земельный участок арендуется у государственных властей, условия арендных отношений, в том числе сроки и размер оплаты, определяются на местном уровне властью.
Кроме этого, права и обязанности арендатора зафиксированы во втором пункте статьи 615 Гражданского Законодательства РФ. Арендатор может распоряжаться земельным участком по личному усмотрению, но при этом права каждой из двух сторон должны быть определены договором, обладающим юридической силой.
Внимательно изучая образец оформляемого документа, крайне важно понять, как следует оформить документацию и как следует обозначить все нюансы взаимодействия сторон.
Как происходит переуступка прав на использование земельного имуществаВнимание! Присутствует возможность переуступки прав, причем предполагается передача прав третьему лицу, который впоследствии становится основным арендатором.
Эту процедуру может проводить арендатор имущества. Чаще всего уступки предполагаются при продаже зданий, которые располагаются на арендованной территории. Нужно отметить, что действие может быть проведено даже без участия владельца земельного участка, но при этом он должен быть уведомлен письменным документом.
Когда отсутствует возможность для переуступки правНужно отметить, что в некоторых случаях договор переуступки права аренды и эксплуатации имуществом не может быть оформлен:
В большинстве случаев предполагаются аукционы для передачи территории, являющейся государственной собственностью, в аренду физическим лицам. При этом выигравший участник может пройти процедуру переуступки собственного права эксплуатации земельного участка третьему лицу. Предполагается использование не начальной ставки аренды, а увеличение суммы.
Особенности проведения процедурыПредупреждение! Правовые отношения относительно уступки прав на имущество должны оформляться отдельным договором, образец которого позволит правильно зафиксировать все данные.
При этом предполагается, что срок и условия аренды земельного участка остаются прежними. Если же в договоре отсутствуют особенные условия, а срок действия превышает 5-летний срок, владелец участка получает уведомление о смене арендатора.
Отдельный договор не требуется, если начальным документом оговорена возможность не только аренды территории, но и уступки права третьим лицам. В остальных случаях дополнительный договор должен быть составлен.
Форма соглашения??
Для уступки права эксплуатации имущества рекомендуется использовать образец, содержащий в себе определенные реквизиты.
Важно! Для того чтобы присутствовала возможность не только для аренды участка, но и для переуступки прав, которую будет подтверждать дополнительный договор, следует оплатить регистрацию соглашения.
Стоимость регистрации соглашения для юридических лиц составляет 22 000 рублей, для физических лиц – 2 000 рублей. Новые отношения становятся действительными после успешного проведения регистрационных действий.
Рекомендуем к прочтению
Иногда случается, что арендатор не в силах выполнять принятые ранее на себя обязательства, но арендное соглашение не предусматривает преждевременного прекращения полномочий. Идеальным выходом в этом случае будет договор переуступки права аренды земельного участка, благодаря чему изначальные условия соглашения плавно перейдут для исполнения третьей стороне.
Урегулировать ситуацию с передачей в пользование третьей стороне участка земли можно тремя основными путями:
Во всем этом договор переуступки аренды земельного участка наиболее мягкий, ибо не предусматривает дополнительных обязательств и ответственности, которые могут наступить из-за невыполнения первичного соглашения.
Ведь досрочное прекращение действия договорённости может стать причиной убытков для арендодателя, которые потом будут взыскиваться в суде с арендодателя. В то же время субаренда не снимает всей полноты ответственности с изначального арендатора. Поэтому, чтобы полностью переоформить первичную договоренность на другое лицо либо организацию подойдет договор переуступки права аренды земельного участка в 2016 году.
Важно понимать, что условия договора переуступки не могут отличаться от текста основного документа. Иными словами больше прав, чем разрешил собственник вы не сможете делегировать.
Также нужно помнить, что договор уступки права аренды земельного участка будет распространяться на находящиеся строения на этой земле. Поэтому крайне важно, чтобы они имели должным образом оформленные документы.
Чтобы принять решение о переуступке своих прав на конкретный земельный участок нужно учитывать несколько основных условий, когда это становится возможным. Прежде всего, это может случиться:
Нужно понимать, что регистрация договора уступки права аренды земельного участка будет осуществлена только в том случае, если будут выполнены все предусмотренные законом процедуры подготовки документов.
Конечно, если рассматривать ситуацию составления договора уступки права аренды земельного участка по образцу, острых углов будет не много. Но чтобы реально понять возможности сторон и составить четкий план действий в конкретной ситуации, нужно внимательно читать основное соглашение, удостовериться, что эти земли могут быть переуступлены, есть согласие владельца, нет дополнительного скрытого обязательства сторон, ограничения и других подобных моментов.
Ключевым условием, позволяющим начинать процедуру оформления соглашения о переуступке, является согласие собственника. При этом оно может быть:
Когда договор переуступки прав аренды на земельный участок по образцу не предусматривает согласия о передаче арендатором кому-либо своих полномочий, наличие письменного разрешения является обязательным. Если же такая норма есть – тогда потребуется письменное уведомление собственника о начале такой процедуры. Идеально, если есть согласие владельца. Тогда в будущем снимаются все возможные споры по поводу правомерности такой сделки.
Кроме согласия, чтобы форма договора переуступки права аренды земельного участка стала законной, также потребуется добавить (оригиналы и копии заверенные нотариально):
Также стоит помнить, что если договор заключается сроком более года, потребуется его государственная регистрация.
Регистрация договора переуступки права аренды земельного участка будет возможна после выполнения предусмотренных выше процедур. При этом, в зависимости от сторон будущей сделки, может потребоваться различные документы. В частности сделка может осуществляться:
Исходя из сторон соглашения, чтобы завершить процедуру регистрации будет необходимы некоторые дополнительные (к стандартному набору) документы к договору переуступки прав аренды земельного участка. Бланк соглашения между гражданами потребует наличия их паспортов и согласия супругов на такие сделки.
Для организаций в обязательном порядке нужны будут их правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие полномочий на такие шаги на дату подготовки соглашения. Важным моментом будет наличие доверенности лицу, подписывающему соглашение о переуступке.
После того как все документы будут собраны, уплачена пошлина можно идти к регистратору. По факту регистрации такого договора выдается свидетельство, подтверждающее факт свершения сделки. После этого права и обязанности переходят уже новому пользователю участком.
Помните, законодатель предоставил возможность переуступить свои права третьему лицу. Главное в этом случае правильно подобрать и оформить документы, чтобы в будущем не уплатить огромную неустойку либо штраф.
Заключая долгосрочный договор аренды. гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть. В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу. Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».
Что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участкаПереуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права аренды земельного участка. подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.
При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два. И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку.
Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.
Запрет на такое мероприятиеУступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:
Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:
Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.
Переуступка прав аренды земельного участка вызвана многочисленными сложностями, которые сопровождают передачу прав аренды, побуждающими юристов находить нестандартные формы урегулирования таких правоотношений.
Таким способом очень часто осуществляется продажа недвижимости, в том числе и ИЖС, расположенной на арендованной земле.
Нормативное регулированиеВ некоторых случаях закон может ограничивать возможность сдачи земельного участка в субаренду (ст. 607 ГК). Такое ограничение, к примеру, касается земель, находящихся в собственности муниципалитета.
Статья 22 ЗК предполагает для арендатора земельного участка возможность передать свои права, предоставленные договором аренды земли. другому лицу. В таком случае заключать новый договор земельного участка нет необходимости.
Важно! Переуступка возможна только по договорам, которые в установленном законом порядке прошли госрегистрацию.
Пункт 9 статьи 22 ЗК предполагает возможность оформить переуступку не получая согласия собственника. Единственное условие – это его уведомление. Это требование закона относится к договорам, заключённым на срок более 5 лет. Переуступку по краткосрочным договорам согласовывать необходимо в обязательном порядке.
Важно! Договор аренды большинства Московских участков, принадлежащих государству, предусматривает переуступку только с его согласия. Таким образом, оформляя переуступку Московского земельного участка, получения разрешения от департамента горимущества г. Москвы избежать не удастся.
Заявление и пакет документов департамент рассматривает 10 дней, после чего принимает решение о согласии или даёт мотивированный отказ.
Отличие переуступки от субарендыПереуступка прав аренды происходит на базе первоначального договора аренды. Другими словами, арендатор передаёт свои позиции стороны договора другому лицу, после этого права на данный участок он иметь уже не будет, а в договоре изменится сторона, представляющая арендатора.
В случае со сделкой субаренды выступают три стороны, которыми являются:
В этом случае предполагается заключение двух договоров: аренды участка и субаренды.
Формы передачи правПереуступка прав аренды какому-либо другому лицу может происходить в двух формах:
Оформить взаимоотношения, в рамках которого была произведена переуступка прав аренды можно, составив дополнительное соглашение. Такое соглашение, после рассмотрения поданного заявления и полного пакета документов, выдаёт Департамент на протяжении 20 дней.
Статья 164 ГК предусматривает необходимость госрегистрации всех сделок с землёй в порядке установленном ГК. Порядок регистрации определяет закон о госрегистрации. В подтверждение состоявшейся регистрации выдаётся свидетельство о госрегистрации прав. За проведение данной процедуры необходимо уплатить госпошлину:
Подать заявление и документы, необходимые для регистрации, может представитель, которому выдана доверенность, подтверждающая его полномочия. Доверенность заверяется нотариусом.
Составление соглашенияОбразец соглашения должен быть составлен письменно. Основные требования к его составлению – образец не должен противоречить договору аренды. Срок, на который составляется соглашение, не должен превышать срока аренды.
Размер аренды и условия, которые предполагает расторжение сделки, также не могут отличаться от условий, прописанных в основном договоре. Посмотреть образец соглашения можна пройдя по следующей ссылке:
Документальное обеспечениеПримерный список необходимых для регистрации переуступки документов включает:
Новые отношения, предусмотренные соглашением о переуступке, начнут действовать после окончания всех регистрационных процедур. С этого момента новый арендатор станет полноправным землепользователем.
Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: