Рейтинг: 4.2/5.0 (1793 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
кол-во скачиваний: 94
ДОГОВОРдата и место подписания
___ (наименование или ФИО) ___, именуем__ в дальнейшем Цедент, в лице ___ (должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___ (Устава, положения, доверенности или паспорта) ___, с одной стороны, и ___ (наименование или ФИО) ___, именуем__ в дальнейшемЦессионарий, в лице. действующ__ на основании ___ (должность, ФИО) ___ (Устава, положения, доверенности или паспорта) _________________, с другой стороны, заключили настоящий Договоро нижеследующем:
1. Цедент обязуется передать Цессионарию свои права и обязанностипо договору аренды земельного участка от "___"________ ____ г. N _______ (далее - договор аренды), заключенному между Цедентом (арендатором)и ___ (наименование или ФИО) ___ (далее - арендодателем).
2. Объем передаваемых Цессионарию прав и обязанностей соответствует объему прав Цедента по договору аренды и указан в акте приема-передачи прав и обязанностей (Приложение N __ к настоящему Договору).
3. Копия договора аренды прилагается к настоящему Договору (Приложение N __) и является его неотъемлемой частью.
4. Цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды и становится ответственным перед арендодателем с момента государственной регистрации настоящего Договора.
5. Настоящий Договор заключен с согласия арендодателя (письмо арендодателя о разрешении перенайма земельного участка прилагается к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части), вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение ____________. Течение срока перенайма начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора или договора аренды.
6. Обязанности Цедента:
6.1. В течение _______ с момента подписания Сторонами настоящего Договора передать Договор для его регистрации в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6.2. В течение _______ с момента государственной регистрации настоящего Договора передать Цессионарию свои права и обязанности арендатора по акту приема-передачи прав и обязанностей.
6.3. Одновременно с передачей прав и обязанностей по договору аренды Цедент обязуется передать Цессионарию договор аренды земельного участка от "___"________ ____ г. N ________ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями; копии документов, подтверждающих право арендодателя на передачу земельного участка в аренду; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; копию кадастрового паспорта земельного участка, план земельного участка с отметкой его границ; акт сверки взаиморасчетов с арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.
6.4. Предупредить Цессионария о наличии прав третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом договора аренды.
6.5. В срок ______ до подачи настоящего Договора для государственной регистрации осуществить сверку взаиморасчетов с арендодателем по договору аренды, погасить задолженность (при наличии таковой) по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению настоящего Договора.
7. Обязанности Цессионария:
7.1. Выполнять условия договора аренды земельного участка в части прав и обязанностей Цедента (арендатора), нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды и положениями действующего законодательства Российской Федерации, требовать от арендодателя соблюдения обязанностей по договору аренды.
7.2. Письменно сообщить арендодателю не позднее чем за ____ (______) месяца о предстоящем освобождении земельного участка в случае одностороннего отказа от настоящего Договора и в срок __________ с момента направления такого письма вернуть арендодателю земельный участок в порядке, предусмотренном договором аренды (указать соответствующие пункты).
7.3. По прекращении настоящего Договора вернуть арендодателю земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в порядке и на условиях, установленных договором аренды (указать соответствующие пункты).
8. Споры, связанные с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров и/или путем направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение _________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение __________ с момента получения претензии.
В случае если Стороны не достигли согласия, Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
9. Уведомления и сообщения считаются направленными надлежащим образом, если посланы почтовым отправлением или курьером и вручены должностным лицам Сторон, уполномоченным на получение входящей корреспонденции.
10. В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
11. Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой из Сторон, арендодателя и государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
12. Адреса и платежные реквизиты Сторон:
Цедент: ______________________
13. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются следующие Приложения:
13.1. Акт приема-передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N _____ от "___"________ ____ г.
13.2. Договор аренды земельного участка от "__"_____ ___ г.
N _________.
13.3. Письмо арендодателя о согласии на перенаем земельного участка.
13.4. Копии документов, подтверждающих право арендодателя на передачу земельного участка в аренду.
13.5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
13.6. Копия кадастрового паспорта земельного участка.
13.7. План земельного участка с отметкой его границ.
13.8. Акт сверки взаиморасчетов с арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.
"___"________ ____ г.
2. Объем передаваемых Цессионарию прав и обязанностей соответствует объему прав Цедента по договору аренды и указан в акте приема-передачи прав и обязанностей (Приложение N __ к настоящему Договору).
3. Копия договора аренды прилагается к настоящему Договору (Приложение N __) и является его неотъемлемой частью.
4. Цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды и становится ответственным перед арендодателем с момента государственной регистрации настоящего Договора.
5. Настоящий Договор заключен с согласия арендодателя (письмо арендодателя о разрешении перенайма земельного участка прилагается к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части), вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение ____________. Течение срока перенайма начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора или договора аренды.
6. Обязанности Цедента:
6.1. В течение _______ с момента подписания Сторонами настоящего Договора передать Договор для его регистрации в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6.2. В течение _______ с момента государственной регистрации настоящего Договора передать Цессионарию свои права и обязанности арендатора по акту приема-передачи прав и обязанностей.
6.3. Одновременно с передачей прав и обязанностей по договору аренды Цедент обязуется передать Цессионарию договор аренды земельного участка от "___"________ ____ г. N ________ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями; копии документов, подтверждающих право арендодателя на передачу земельного участка в аренду; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; копию кадастрового паспорта земельного участка, план земельного участка с отметкой его границ; акт сверки взаиморасчетов с арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.
6.4. Предупредить Цессионария о наличии прав третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом договора аренды.
6.5. В срок ______ до подачи настоящего Договора для государственной регистрации осуществить сверку взаиморасчетов с арендодателем по договору аренды, погасить задолженность (при наличии таковой) по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению настоящего Договора.
7. Обязанности Цессионария:
7.1. Выполнять условия договора аренды земельного участка в части прав и обязанностей Цедента (арендатора), нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды и положениями действующего законодательства Российской Федерации, требовать от арендодателя соблюдения обязанностей по договору аренды.
7.2. Письменно сообщить арендодателю не позднее чем за ____ (______) месяца о предстоящем освобождении земельного участка в случае одностороннего отказа от настоящего Договора и в срок __________ с момента направления такого письма вернуть арендодателю земельный участок в порядке, предусмотренном договором аренды (указать соответствующие пункты).
7.3. По прекращении настоящего Договора вернуть арендодателю земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в порядке и на условиях, установленных договором аренды (указать соответствующие пункты).
8. Споры, связанные с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров и/или путем направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение _________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение __________ с момента получения претензии.
В случае если Стороны не достигли согласия, Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
9. Уведомления и сообщения считаются направленными надлежащим образом, если посланы почтовым отправлением или курьером и вручены должностным лицам Сторон, уполномоченным на получение входящей корреспонденции.
10. В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
11. Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой из Сторон, арендодателя и государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
12. Адреса и платежные реквизиты Сторон:
13. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются следующие Приложения:
13.1. Акт приема-передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N _____ от "___"________ ____ г.
13.2. Договор аренды земельного участка от "__"_____ ___ г.
13.3. Письмо арендодателя о согласии на перенаем земельного участка.
13.4. Копии документов, подтверждающих право арендодателя на передачу земельного участка в аренду.
13.5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
13.6. Копия кадастрового паспорта земельного участка.
13.7. План земельного участка с отметкой его границ.
13.8. Акт сверки взаиморасчетов с арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.
ПОДПИСИ СТОРОН:
(наименование или Ф.И.О.). именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице (должность, Ф.И.О.). действующ__ на основании (Устава, положения, доверенности, паспорта). с одной стороны, и (наименование или Ф.И.О.). именуем__ в дальнейшем "Новый арендатор", в лице (должность, Ф.И.О.). действующ__ на основании (Устава, положения, доверенности, паспорта). с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Арендатор обязуется передать Новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от "__" ____________ ____ г. N ____ (далее - "договор аренды"), заключенному между Арендатором и ____ (далее - "арендодатель").
Договор аренды зарегистрирован в ____________ "__" ____________ ____ г. номер регистрации ________________. Копия договора аренды прилагается к настоящему Договору (Приложение N ____) и является его неотъемлемой частью.
1.2. Права и обязанности передаются в отношении аренды следующего земельного участка (далее - "земельный участок"):
- расположен по адресу: ________________;
- разрешенное использование ________________;
- площадь ____________ кв.м;
- кадастровый номер - ________________;
- категория земель - ________________;
- границы - границы в соответствии с ________________ к договору аренды, установленные на местности с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм.
1.3. Границы земельного участка подтверждаются кадастровым паспортом N ____ от ____________.
1.4. Арендатор гарантирует, что на момент подписания Сторонами настоящего договора:
- принадлежащее ему на основании договора аренды право аренды земельного участка не заложено, не продано, иным образом не отчуждено, в споре не состоит, в исполнительном производстве не участвует;
Доступ к полной версии этого документа ограниченОзнакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.
Купить документ Всего за 49 руб.
Идет завершение процесса оплаты.
Полный текст документа будет доступен вам, как только оплата будет подтверждена.
После подтверждения оплаты, страница будет автоматически обновлена. обычно это занимает не более нескольких минут.
Приносим извинения за вынужденное неудобство.
Если денежные средства были списаны, но текст оплаченного документа предоставлен не был, обратитесь к нам за помощью: payments@kodeks.ru
Если процедура оплаты на сайте платежной системы не была завершена, денежные
средства с вашего счета списаны НЕ будут и подтверждения оплаты мы не получим.
В этом случае вы можете повторить покупку документа с помощью кнопки справа.
всего за 49 руб.
Платеж не был завершен из-за технической ошибки, денежные средства с вашего счета
списаны не были. Попробуйте подождать несколько минут и повторить платеж еще раз.
Если ошибка повторяется, напишите нам на spp@cntd.ru. мы разберемся.
Договор перенайма земельного участка (примерная форма)Договор переуступки прав аренды земельного участка- образец его предлагается государственным/муниципальным арендодателем с целью ограничить свободу арендатора на распоряжение земельным участком. Порядок передачи третьему лицу арендных прав на землю, правила, ограничивающие такую передачу, и последствия замены арендатора в договоре описаны в данной статье.
Образец договора перенайма земельногоу частка_1.doc
Допустимость уступки прав по договору аренды землиДоговор переуступки права аренды земельного участка именуется в законе перенаймом. Земельный кодекс РФ устанавливает его особый порядок, отличный от изложенного в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.
По общему правилу п. 5 ст. 22 ЗК РФ уступка права аренды земельного участка третьему лицу разрешается при уведомлении арендодателя вне зависимости от согласия последнего. Исходя из совместного анализа п. 16 постановления пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 и ст. 165.1 ГК РФ, такое уведомление совершается:
Важно! Регулирование особенностей порядка уведомления встречается в региональных законах. Так, в абз. 2 п. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений…» установлена обязанность уведомления арендодателя в течение 3 рабочих дней после совершения арендатором-цедентом сделки с цессионарием.
В то же время из правила об уведомительном порядке перенайма существует множество исключений:
В такой ситуации цессия права аренды без дозволения арендодателя допускается, если срок договора аренды превышает 5 лет. Права передаются только с согласия арендодателя по договорам:
В то же время договором аренды данное правило может быть изменено, что зачастую и делается управляющим землями компетентным органом.
Согласно типовым формам соответствующих соглашений от арендатора может требоваться получить согласие собственника для уступки права по долгосрочному договору либо запрещаться такая уступка.
Например, обязательность письменного согласия арендодателя на сделку цессии права аренды установлена в примерной форме договора аренды, рассчитанной на некапитальные объекты (постановление правительства Москвы от 25.12.2007 № 1138-ПП «Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков…»).
Важно! Для договоров аренды на длительный срок, заключавшихся до введения ЗК РФ, по умолчанию ни разрешение, ни уведомление арендодателя не требуется. Однако некоторые субъекты РФ позволили себе ввести правило о согласии арендодателя на цессию прав аренды по таким договорам (ч. 6 ст. 8 Закона г. Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48).
Последствия заключения договора перенаймаПо общему правилу уступка прав является самостоятельной сделкой и никак не связана с переводом долга. Т. е. передача прав стороны по договору обычно не влечет перехода ее обязанностей. Более того, в отличие от цессии перевод долга требует согласия кредитора.
Иная ситуация с арендой земельного участка. Специальное императивное правило п. 5 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что вместе с правами арендатора цессионарий приобретает и его обязанности. То есть обязанности арендатора на будущее время автоматически, без согласия кредитора-арендодателя переходят к арендатору-цессионарию. На переход к новому арендатору уже возникших долгов арендатора-цедента распространяется п. 2 ст. 391 ГК РФ об обязательности согласия кредитора.
Иная уступка права аренды земельного участка, за исключением способов, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ, законом не предусмотрена, вследствие чего чистое, не обремененное обязательствами право пользования землей по договору аренды передать не удастся (п. 16 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Государственная регистрация сделки перенайма земельного участкаСогласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст. 389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.
Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).
Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.
Примером такого мнения в судебной практике может служить постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 № Ф09-2364/12. Оно опирается на правило о применении ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).
Таким образом, перенаем земельного участка, или уступка прав по договору аренды, требует согласия арендодателя только в том случае, если это установлено специальным законом (как для участков под строительство экономичного жилья) или договором аренды. Передача прав арендатора автоматически влечет и переход на будущее время соответствующих обязанностей.
Соглашение о перенайме нуждается в государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован (или не был зарегистрирован только потому, что заключался до введения в действие соответствующего закона).
"___"________ ____ г.
2. Объем передаваемых Цессионарию прав и обязанностей соответствует объему прав Цедента по договору аренды и указан в акте приема-передачи прав и обязанностей (Приложение N __ к настоящему Договору).
3. Копия договора аренды прилагается к настоящему Договору (Приложение N __) и является его неотъемлемой частью.
4. Цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды и становится ответственным перед арендодателем с момента государственной регистрации настоящего Договора.
5. Настоящий Договор заключен с согласия арендодателя (письмо арендодателя о разрешении перенайма земельного участка прилагается к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части), вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение ____________. Течение срока перенайма начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора или договора аренды.
6. Обязанности Цедента:
6.1. В течение _______ с момента подписания Сторонами настоящего Договора передать Договор для его регистрации в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6.2. В течение _______ с момента государственной регистрации настоящего Договора передать Цессионарию свои права и обязанности арендатора по акту приема-передачи прав и обязанностей.
6.3. Одновременно с передачей прав и обязанностей по договору аренды Цедент обязуется передать Цессионарию договор аренды земельного участка от "___"________ ____ г. N ________ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями; копии документов, подтверждающих право арендодателя на передачу земельного участка в аренду; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; копию кадастрового паспорта земельного участка, план земельного участка с отметкой его границ; акт сверки взаиморасчетов с арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.
6.4. Предупредить Цессионария о наличии прав третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом договора аренды.
6.5. В срок ______ до подачи настоящего Договора для государственной регистрации осуществить сверку взаиморасчетов с арендодателем по договору аренды, погасить задолженность (при наличии таковой) по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению настоящего Договора.
7. Обязанности Цессионария:
7.1. Выполнять условия договора аренды земельного участка в части прав и обязанностей Цедента (арендатора), нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды и положениями действующего законодательства Российской Федерации, требовать от арендодателя соблюдения обязанностей по договору аренды.
7.2. Письменно сообщить арендодателю не позднее чем за ____ (______) месяца о предстоящем освобождении земельного участка в случае одностороннего отказа от настоящего Договора и в срок __________ с момента направления такого письма вернуть арендодателю земельный участок в порядке, предусмотренном договором аренды (указать соответствующие пункты).
7.3. По прекращении настоящего Договора вернуть арендодателю земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в порядке и на условиях, установленных договором аренды (указать соответствующие пункты).
8. Споры, связанные с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров и/или путем направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение _________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение __________ с момента получения претензии.
В случае если Стороны не достигли согласия, Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
9. Уведомления и сообщения считаются направленными надлежащим образом, если посланы почтовым отправлением или курьером и вручены должностным лицам Сторон, уполномоченным на получение входящей корреспонденции.
10. В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
11. Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой из Сторон, арендодателя и государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
12. Адреса и платежные реквизиты Сторон:
Выписка из протокола общего собрания участников долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении уполномоченного лица на совершение от имени участников долевой собственности без доверенности действий при согласовании местоположения границ земельного участка, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности
Протокол общего собрания участников долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении уполномоченного лица на совершение от имени участников долевой собственности без доверенности действий при согласовании местоположения границ земельного участка, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности
Договор аренды земельного участка с обязательством арендатора выполнить работы по благоустройству земельного участка (смешанный договор аренды земельного участка и подряда)
С целью расширения возможностей депутатов, избранных по одномандатным округам законопроектом "О внесении изменений в статью 37 Федерального закона "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" предусматривается рост числа работающих на общественных началах помощников депутатов, избранных в одномандатных округах. Законопроектом предлагается увеличение их численности до 60 человек.
Законопроектом "О внесении изменения в статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предлагается распределить ответственность по обязательствам проведения капитального ремонта домов между всеми собственниками данного жилищного фонда (наймодателями) пропорционально времени нахождения дома в соответствующем ведении.
Законопроектом предлагается установление уголовной ответственности за превышение полномочий при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности. Целью законопроекта является уголовно-правовая защита прав и интересов граждан, а также предупреждение случаев превышения полномочий со стороны лиц (так называемых "коллекторов"), осуществляющих данную деятельность.
Дата размещения статьи: 28.09.2016
Перенаем земельного участка: что нужно знать об этой сделке? (Новикова С.Г.)
Случается, что арендованный на продолжительный срок земельный участок <1> не используется в полном объеме в предпринимательской деятельности, то есть выгоды он не приносит, а уплачивать по нему арендные платежи приходится в любом случае. Как быть? Первое, что приходит на ум в данной ситуации, - расторгнуть арендные отношения. Пожалуй, это возможно, но данный вариант хорош лишь тогда, когда досрочное расторжение договора аренды не грозит штрафными санкциями. В противном случае спасением может стать процедура перенайма, которая подразумевает передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу. Возможность осуществления подобной передачи предусмотрена сразу двумя Кодексами - Гражданским и Земельным. Причем в названных нормативных актах правила осуществления перенайма сформулированы по-разному. Кроме того, имеются некоторые особенности и в порядке отражения в учете (бухгалтерском и налоговом) затрат, понесенных новым арендатором при перенайме земельного участка. Обо всем этом поговорим в рамках предлагаемого материала.
<1> Земельные участки могут являться объектом аренды в силу п. 1 ст. 607 ГК РФ и п. 2 ст. 22 ЗК РФ.
Передача арендных прав и обязанностей новому арендатору
Вначале сразу разграничим перенаем и поднаем (субаренду). Обе сделки предусмотрены одной нормой ГК РФ - п. 2 ст. 615, но по своей сути это две абсолютно разные юридические конструкции.
Поднаем (субаренда) - это сделка, когда арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды. Причем положения договора субаренды могут отличаться от положений основного договора аренды (например, в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок основного договора).
В отличие от поднайма, перенаем подразумевает под собой передачу прав и обязанностей первоначальным арендатором по договору аренды другому лицу. В ходе такой передачи происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства, а его место занимает новый арендатор. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.
Добавим: в правоприменительной практике сделку по перенайму, как правило, приравнивают к сделке по переуступке права требования, регулируемой положениями гл. 24 ГК РФ (см. например, Постановление ФАС СКО от 12.03.2010 по делу N А32-13018/2009). А это значит, что перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, и первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период, а навсегда, поскольку в данном случае это следует из совокупности норм ст. ст. 382, 384 и 391 ГК РФ.
Земельный кодекс РФ также допускает возможность замены арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды (с одновременной передачей арендных прав и обязанностей в отношении предмета аренды - земельного участка). Об этом сказано в п. 5 ст. 22 ЗК РФ.
Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, как правило, оформляется отдельным соглашением, составленным в письменной форме. Если первоначальный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и обозначенное соглашение подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления. Это следует из положений ст. ст. 25 и 26 ЗК РФ, ст. ст. 389, 391 и 609 ГК РФ (см. также Постановление АС СЗО от 15.06.2015 N Ф07-2953/2015 по делу N А42-6486/2014). Словом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли считается дата регистрации соглашения. Именно эта дата является расчетной для уплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.
Уведомить или получить согласие арендодателя?
Порядок передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу в Земельном кодексе РФ решен иначе, чем в Гражданском.
Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предусматривает передачу прав и обязанности по арендному договору, заключенному на срок более пяти лет, новому арендатору без согласия арендодателя (то есть собственника земельного участка) при условии его уведомления <2>, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе реализовать обозначенное право только с согласия арендодателя.
<2> Как отмечено в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, в случае неисполнения арендатором предусмотренной ст. 22 ЗК РФ обязанности по уведомлению арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу последний вправе требовать от арендатора возмещения возникших в связи с этим убытков (см. Письмо Минэкономразвития России от 11.01.2012 N ОГ-Д23-19).
Как видим, законодательными нормами установлены противоречивые требования к сделке по перенайму. Какой из них отдать предпочтение?
По мнению автора, данная коллизия должна разрешаться исходя из общего принципа, суть которого (если в двух словах) заключается в следующем: из правил, установленных двумя нормативными актами, имеющих равную юридическую силу, применению подлежит правило, определенное специальным актом. Применительно к рассматриваемой ситуации таковым является Земельный кодекс РФ. Значит, именно нормами данного Кодекса и должны руководствоваться арендаторы (прежний и новый) при заключении соглашения о перенайме.
Иными словами, перенаем возможен только с согласия арендодателя, если срок договора аренды составляет менее пяти лет и предметом аренды являются земельные участки, находящиеся в частной собственности. Если же речь идет о землях государственной или муниципальной собственности, переданных в аренду на срок более пяти лет, то письменное согласие от арендодателя получать не нужно, достаточно лишь уведомить последнего о факте перенайма.
Есть еще один нюанс, на который следует обратить внимание. В ст. 22 ЗК РФ не уточнено, в какой момент необходимо уведомить арендодателя (собственника земли) - до или после заключения (оформления) арендаторами соглашения о перенайме земельного участка. Со своей стороны считаем, что подобное уведомление разумнее направить арендодателю до заключения соглашения, поскольку он, как собственник земельного участка, должен быть информирован об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли.
Кто и сколько должен платить за перенаем?
Как было упомянуто ранее, перенаем приравнивается к сделке по переуступке права требования. Поэтому передача арендных прав и обязанностей должна осуществляться с соблюдением норм гл. 24 ГК РФ, регулирующей операции уступки права требования и перевода долга. Так считают чиновники (см. Письма Минфина России от 12.10.2009 N 03-05-05-03/12, ФНС России от 01.08.2011 N ЕД-4-3/12444@) и арбитры (см. например, Определение ВАС РФ от 23.05.2012 N ВАС-5805/12 по делу N А26-10902/2010).
Но сделка по переуступке права требования и перевода долга является возмездной сделкой. (Справедливости ради заметим, что в упомянутой главе Гражданского кодекса РФ не содержится каких-либо ограничений относительно невозможности совершения упомянутой сделки на безвозмездной основе.) Следовательно, таковой должна быть и сделка по перенайму. Словом, в соглашении о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенном двумя арендаторами, должна быть определена стоимость перенайма.
Но даже при отсутствии условия о цене соглашение (договор) перенайма предполагается возмездным в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ. Именно такая точка зрения сформирована в настоящее время по данному вопросу правоприменительной практикой (см. Постановление ФАС СЗО от 22.06.2009 по делу N А44-3757/2008, Определение ВАС РФ от 15.10.2009 N ВАС-12735/09 по делу N А32-6808/2008-39/125). В ее основе лежит правовая позиция, обозначенная в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120: отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями. Следовательно, соглашение о перенайме не может быть признано недействительным в силу отсутствия в нем условия о цене. Однако если его не будет, новому арендатору могут отказать в государственной регистрации прав на него.
Конкретную стоимость подобной сделки определяют сами арендаторы (прежний и новый) в зависимости от того, какие именно права и обязанности переданы соглашением (например, нужно ли новому арендатору выплачивать какие-либо санкции и долги).
Теперь другой вопрос. Кто должен платить: первоначальный или новый арендатор?
Некоторые эксперты считают, что за перенаем должен платить прежний арендатор новому, поскольку последний принимает на себя все права и обязанности по аренде, избавляя тем самым первоначального арендатора от ставшего обременительным арендного договора.
Автор, со своей стороны, полагает, что в описанной ситуации стоимость перенайма должен оплачивать новый арендатор, так как имущественное право стать новой стороной по договору аренды приобретает именно он <3>. Исходя из этого, и будем далее рассматривать порядок учета платы за перенаем.
<3> Аналогичный подход прослеживается в некоторых судебных решениях (см. например, Постановление ФАС СКО от 04.04.2014 по делу N А01-1661/2012).
Признание затрат на перенаем в налоговом учете
Сразу оговоримся: специального порядка признания затрат, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, положения гл. 25 НК РФ не предусматривают. Поэтому при признании данных затрат следует руководствоваться общими правилами признания расходов, установленными в гл. 25 НК РФ.
Обратите внимание! Действие специальной нормы - ст. 264.1 НК РФ - распространено на расходы, которые связаны:
- с приобретением права собственности на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках;
- с приобретением права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения этого договора аренды.
Как видим, в названной статье о таком расходе, как плата за перенаем, не говорится ни слова, следовательно, ее положения в отношении указанного расхода не применяются.
Итак, плату за перенаем земельного участка, используемого в предпринимательской деятельности, новый арендатор может учесть, если она удовлетворяет критериям признания расхода, поименованным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Каких-либо сложностей с выполнением данных критериев в анализируемой ситуации возникнуть не должно: они понесены в целях получения дохода и надлежаще оформлены документально. При этом у нового арендатора есть все основания (обусловленные пп. 1 п. 1 ст. 253 или пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ) учесть подобные затраты в составе расходов, связанных с производством и реализацией.
Базовые принципы порядка признания расходов при методе начисления определены в п. 1 ст. 272 НК РФ. В них сказано, что расходы признаются в том отчетном периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты, и определяются с учетом положений ст. ст. 318 - 320 НК РФ. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий сделок. В случае если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.
Расходы, понесенные в виде платы за перенаем, новый арендатор будет потреблять в своей предпринимательской деятельности в течение оставшегося срока действия договора аренды. Поэтому считаем, что обозначенные расходы для целей налогового учета следует учитывать равными долями в течение указанного срока.
Пример 1. Соглашением о передаче прав и обязанностей по земельному участку определена плата за перенаем в размере 177 000 руб. (в том числе НДС - 27 000 руб.) <4>. Оставшийся срок действия договора аренды - 40 месяцев. Переход права аренды по договору перенайма к новому арендатору зарегистрирован в декабре 2015 г. Передача участка новому арендатору произведена после государственной регистрации соглашения о перенайме земельного участка.
<4> Передача имущественных прав по договору аренды земельного участка на территории РФ признается объектом обложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Моментом определения налоговой базы является день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 НК РФ). В данном случае это день государственной регистрации соглашения о перенайме.
В налоговом учете указанная сумма учитывается равными долями в течение оставшегося срока действия договора аренды, то есть в течение 40 месяцев. Иными словами, ежемесячно начиная с декабря 2015 г. новый арендатор при расчете налога на прибыль будет учитывать сумму 3750 руб. (150 000 руб. / 40 мес.).
Отражение затрат на перенаем в бухгалтерском учете
Действующим законодательством не предусмотрено специального порядка для отражения в бухгалтерском учете затрат, связанных с перенаймом. Следовательно, этот порядок организация должна разработать самостоятельно исходя из норм ПБУ, а также международных стандартов финансовой отчетности.
В данном случае важно правильно квалифицировать указанные затраты - в качестве актива или в качестве расхода. Как это сделать?
Воспользуемся рекомендациями Минфина, приведенными на этот счет в Письме от 12.01.2012 N 07-02-06/5. Там сказано: вначале необходимо выяснить, можно ли квалифицировать осуществленные хозяйствующим субъектом затраты как актив, и определить, к какому виду активов они наиболее близки по характеристикам (например, основным средствам, нематериальным активам, материально-производственным запасам). Словом, нужно проверить затраты на предмет выполнения условий признания активов, установленных бухгалтерскими стандартами (ПБУ 6/01 "Учет основных средств" <5>, 14/2007 "Учет нематериальных активов" <6>, 5/01 "Запасы" <7>, 19/02 "Учет финансовых вложений" <8>), или соответствия основным принципам признания актива в бухгалтерском учете, изложенным в разд. 7 Концепции <9>.
<5> Утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.
<6> Утверждено Приказом Минфина России от 27.12.2007 N 153н.
<7> Утверждено Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н.
<8> Утверждено Приказом Минфина России от 10.12.2002 N 126н.
<9> Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.
Если наличия контроля над результатом затрат нет и не выполняются другие критерии признания активов, то эти затраты при условии их соответствия п. 16 ПБУ 10/99 "Расходы организации" <10> следует учитывать как расходы текущего периода.
<10> Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.
Критерии признания актива и расхода для удобства приведены в таблице.
Временные разницы и отложенный налоговый актив
Расход в виде платы за перенаем земельного участка по-разному отражается в бухгалтерском и налоговом учете. В первом случае расход признается единовременно на дату государственной регистрации, во втором - равномерно в течение оставшегося срока аренды земельного участка. Следствием различий в учете является возникновение в месяце признания расхода в бухгалтерском учете вычитаемой временной разницы и соответствующего ей отложенного налоговая актива (ОНА) (п. п. 11, 14 ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" <12>). Обозначенный актив будет погашаться по мере признания обозначенного расхода в налоговом учете (п. 17 ПБУ 18/02).
<12> Утверждено Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н.
Пример 3. Воспользуемся данными из примеров 1, 2.
В бухгалтерском учете плату за перенаем в размере 150 000 руб. новый арендатор учел единовременно в декабре 2015 г. В налоговом учете в течение оставшихся 40 мес. он будет учитывать сумму в размере 3750 руб. Поэтому начиная с декабря 2015 г. (из-за превышения суммы "бухгалтерского" расхода на перенаем над суммой "налогового" расхода) в учете отражаются возникшие вычитаемая временная разница и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА), которые будут уменьшаться (погашаться) по мере признания расхода в виде платы за перенаем земельного участка в налоговом учете. В учете нового арендатора будут сделаны следующие записи:
