Руководства, Инструкции, Бланки

Договор Мены Жилых Помещений. Образец img-1

Договор Мены Жилых Помещений. Образец

Рейтинг: 5.0/5.0 (1683 проголосовавших)

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Договор мены квартир - образец 2016 года

Договор мены квартир

По действующему закону российского государства все операции с недвижимым имуществом должны регистрироваться под контролем Департамента жилищного фонда. Действующее законодательство Российской Федерации установило, что по договору мены квартир, все задействованные в этом процессе стороны, дают обязательства передавать недвижимость по обмену в собственность друг друга. Когда стоимость квартир неравноценна, следует погасить эту разницу по предварительной оценке специалистами из бюро технической инвентаризации одной из сторон договора мены квартир. В свое право владения квартирами стороны процесса мены вступают с момента регистрации недвижимости.

Составление договора мены

Составление договора по обмену может быть с произвольным содержанием, в виде простого документа в единственном числе. Стороны обмена подписывают документ, привлекая нотариуса по желанию. Государственная регистрация подтверждает легализацию этой сделки. После того как сделка мены состоялась, в едином государственном реестре фиксируется переход прав собственности от одного лица к другому. В договоре мены квартир проставляется штамп, свидетельствующий о переходе прав собственности.

Вам нужна бесплатная консультация юриста по телефону?

Закажите обратный звонок! Только имя и телефон, ответ через 2 минуты

Бланк договора мены квартир Образец договора мены квартир (заполненный бланк) Скачать Договор мены квартир

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

Договор мены равноценных квартир № Гражданин. паспорт (серия, номер, выдан). проживающий по адресу. именуемый в дальнейшем «Сторона 1 », с одной стороны, и гражданин. паспорт (серия, номер, выдан). проживающий по адресу. именуемый в дальнейшем «Сторона 2 », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
  1. Стороны производят мену принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества.
  2. Я. обязуюсь передать в собственность квартиру, расположенную на этаже дома, находящуюся по адресу. состоящую из комнат(ы) размером общей площади кв.м. в том числе жилой площади кв.м.
  3. Указанная квартира принадлежит на основании. что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от « » года серия №. выданным. регистрационный номер от « » года.
  4. Я. обязуюсь передать в собственность квартиру, расположенную на этаже дома, находящуюся по адресу. состоящую из комнат(ы) размером общей площади кв.м. в том числе жилой площади кв.м.
  5. Указанная квартира принадлежит на основании. что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от « » года серия №. выданным. регистрационный номер от « » года.
  6. Стоимость квартиры по адресу: стороны оценивают рублей. Стоимость квартиры по адресу: стороны оценивают рублей. Стороны считают обмениваемые квартиры равноценными, обмен произведен ими без доплаты.
  7. В результате настоящего обмена в собственность переходит квартира, находящаяся по адресу. Сторона 1 удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не было сообщено, не обнаружено.
  8. В результате настоящего обмена в собственность переходит квартира, находящаяся по адресу. Сторона 2 удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не было сообщено, не обнаружено.
  9. До заключения настоящего договора обмениваемые квартиры никому не проданы, не подарены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.
  10. Стороны подтверждают, что обмениваемые квартиры свободны от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования ими.
  11. Стороны осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт квартир, а также участвуют в расходах, связанных с их техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным.
  12. С содержанием ст.ст. 167, 209, 223, 288, 292, 551, 556, 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации стороны ознакомлены.
  13. В соответствии со ст.556 Гражданского Кодекса Российской Федерации при передаче вышеуказанных квартир сторонами составляется передаточный акт.
  14. Стороны приобретают право собственности на указанные квартиры после государственной регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности производится на каждую квартиру. Каждая из сторон несет расходы по государственной регистрации своего права на квартиру, полученную в результате мены.
  15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.
  16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
  17. В соответствии со ст.ст. 433, 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет .
  18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
  19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, по одному экземпляру для каждой стороны, третий хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество .
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Сторона 1
  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:
Сторона 2
  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Другие статьи

Образец документа

(место и дата заключения договора прописью)

Гражданин (гражданка) ____________________ (паспорт: серия _______, N ________, выдан __________________), далее именуем__ "Сторона 1", и гражданин (гражданка) ____________________ (паспорт: серия _______, N ________, выдан __________), далее именуем__ "Сторона 2", именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Сторона 1 и Сторона 2 настоящего договора произвели мену жилой площади 1 на жилую площадь 2 в многоквартирном доме (далее соответственно - "жилая площадь 1" и "жилая площадь 2").

Жилая площадь 1 находится в собственности Стороны 1 на основании свидетельства о праве собственности от _____ ___________ _____ N ______.

Жилая площадь 2 находится в собственности Стороны 2 на основании свидетельства о праве собственности от _____ ___________ _____ N ______.

Жилая площадь 1 в многоквартирном доме передается в собственность Стороне 2. Жилая площадь 2 в многоквартирном доме передается в собственность Стороне 1.

1.2. Принадлежащая Стороне 1 жилая площадь 1 находится по адресу: __________________ в многоквартирном доме, состоит из _____ комнат общей площадью ________ кв. м, в том числе жилая площадь - _______ кв. м.

Стоимость указанной жилой площади 1 составляет ________ (____________) рублей согласно справке _________________ (указать выдавший орган управления или организацию) от "__"_______ ____ г. за N _________. Жилая площадь 1 оценивается по соглашению Сторон в _____ (_____________) рублей.

В квартире имеются: электроэнергия, водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление, газ, телефон, кабельное телевидение, Интернет, ______________________.

Обслуживание жилой площади осуществляет: собственник (управляющая организация, ТСЖ/ЖК).

Услуги по _________________ (охране, уборке, вывозу мусора и т.п.) оказывает ______________ на основании __________ от "__"_______ ____ г. N _______.

Жилая площадь оборудована ___________________________________.

Оборудование и коммуникации жилой площади Сторонами проверены, находятся в исправном состоянии, за исключением ____________________________.

Особые отметки: _____________________________________________.

1.3. Принадлежащая Стороне 2 жилая площадь находится по адресу: _______________ в многоквартирном доме, состоит из _____ комнат общей площадью _______ кв. м, в том числе жилая площадь - ________ кв. м.

Стоимость указанной жилой площади составляет ______ (_________________) рублей согласно справке ______________ (указать выдавший орган управления или организацию) от "___"______ ____ г. за N _______. Жилая площадь оценивается по соглашению Сторон в ______ (______________) рублей.

В квартире имеются: электроэнергия, водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление, газ, телефон, кабельное телевидение, Интернет, ______________________.

Обслуживание жилой площади осуществляет: собственник (управляющая организация, ТСЖ/ЖК).

Услуги по ______________ (охране, уборке, вывозу мусора и т.п.) оказывает _______________ на основании __________ от "__"_______ ____ г. N _______.

Жилая площадь оборудована __________________________________.

Оборудование и коммуникации жилой площади Сторонами проверены, находятся в исправном состоянии, за исключением ____________________________.

Особые отметки: ______________________________________________.

1.4. Одновременно с жилыми площадями передаются следующие документы:

- подлинники настоящего договора;

- подлинники актов приема-передачи жилой площади по настоящему договору;

- кадастровые паспорта на жилые помещения;

1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

1.6. До настоящего времени указанные жилые помещения не отчуждены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, рентой, залогом, другими правами третьих лиц не обременены.

Вариант: Жилое помещение ____ обременено договором ипотеки (залога, сервитута, аренды, ренты и т.п.) от "___"_______ ____ г. N ______, срок действия которого истекает "___"________ ____ г.

1.7. Если жилое помещение будет изъято у одной из Сторон третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора, Сторона, не предупредившая другую Сторону о правах этих лиц, обязана возместить понесенные убытки пострадавшей Стороне.

1.8. Стороны гарантируют, что лиц, сохраняющих за собой право пользования жилыми помещениями после перехода их в собственность друг друга, не имеется.

1.9. Стороны не вправе до перехода к ним права собственности отчуждать обмениваемые жилые помещения или распоряжаться ими иным образом полностью или частично.

1.10. На момент передачи жилого помещения друг другу Стороны обязуются погасить все задолженности, если таковые имеются, по налогам, коммунальным платежам, электроэнергии, газу, телефону, за оказанные услуги и др.

1.11. Передача жилого помещения осуществляется Сторонами в состоянии, отвечающем требованиям настоящего договора и их назначению, не позднее __________ дней с момента регистрации настоящего договора путем передачи Сторонам правоустанавливающих документов, ключей от всех запоров, книжек по оплате коммунальных платежей по передаточным актам.

1.12. Если одна Сторона не передает или отказывается передать другой Стороне правоустанавливающие документы и (или) ключи от всех запоров, которые она должна передать по настоящему договору, другая Сторона вправе назначить разумный срок для их передачи. Если передача не состоялась в установленный срок, назначившая его Сторона вправе отказаться от исполнения настоящего договора.

1.13. Право собственности на жилое помещение переходит к Стороне с момента государственной регистрации договора мены и перехода права собственности в _________________.

1.14. С момента перехода прав собственности на жилое помещение Сторона принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации, содержанию жилого помещения общего имущества многоквартирного дома.

1.15. Настоящий договор составлен в _______ экземплярах и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

1.16. Документы на государственную регистрацию данного договора и перехода права собственности представляет _________________________.

1.17. Расходы по регистрации настоящего договора и перехода права собственности несет Сторона ____.

1.18. Обязанности Стороны 1:

- по участию в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома;

- по несению затрат на содержание общего имущества многоквартирного дома;

переходят к Стороне 2 с момента перехода к ней прав собственности на жилое помещение 1. Обязанности, не указанные в настоящей статье договора, продолжает нести Сторона 1.

Обязанности Стороны 2:

- по участию в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома;

- по несению затрат на содержание общего имущества многоквартирного дома;

переходят к Стороне 1 с момента перехода к ней прав собственности на жилое помещение 2. Обязанности, не указанные в настоящей статье договора, продолжает нести Сторона 2.

1.19. Права Стороны 1:

- по пользованию общим имуществом многоквартирного дома;

переходят к Стороне 2 с момента перехода к ней прав собственности на жилое помещение 1. Права, не указанные в настоящей статье договора, сохраняет за собой Сторона 1.

Права Стороны 2:

- по пользованию общим имуществом многоквартирного дома;

переходят к Стороне 1 с момента перехода к ней прав собственности на жилое помещение 2. Права, не указанные в настоящей статье договора, сохраняет за собой Сторона 2.

2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

2.1. Сторона договора, моральные и/или имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой Стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой Стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые Сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.

2.2. Стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых жилых помещений. При неисполнении этой обязанности Сторона, которой передан жилой дом с недостатками, вправе по своему усмотрению: потребовать от обязанной Стороны безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать возврата обмениваемого жилого помещения.

2.3. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается Стороной, нарушившей обязательства.

3. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

3.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, Стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнения условий договора, составления дополнений и изменений.

При этом каждая из Сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

3.2. При недостижении взаимоприемлемого решения Стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

4. ВОЗМОЖНОСТЬ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при наличии к тому оснований, которые Стороны сочтут достаточными для расторжения договора.

4.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из Сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой Стороной, когда такое нарушение влечет для первой Стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств настолько, что если бы Стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.

4.3. Дополнения и изменения настоящего договора подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

5. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА ВО ВРЕМЕНИ

5.1. Настоящий договор действует до момента окончания исполнения Сторонами договора своих обязательств по нему.

5.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств Сторон по нему, но не освобождает Стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении или исполнении настоящего договора.

Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение 1.

Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение 2.

Кадастровые паспорта обмениваемых жилых помещений.

Документальные подтверждения того, что передаваемые помещения не заложены, не обременены иным образом, не арестованы и не являются предметом иска третьих лиц.

Что это такое договор мены: образец и существенные условия

Договор мены

Договор мены занимает значимое место в системе гражданско-правового регулирования.

Исторически, в соответствии с эволюцией товарно-денежных отношений в обществе, мена появляется раньше купли-продажи.

Еще до создания денег существовал прямой обмен вещи на вещь, но и после этого события обменные сделки не утратили своей актуальности.

Основные положения

Нормы о таком виде договоров содержит гл. 31 ГК РФ (ст. 567-571), его смысл раскрывает ст. 567 ГК РФ. Согласно закону, договор мены – документ гражданского права, в соответствии с которым каждая сторона передает в собственность противоположной стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество.

При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.

Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности. После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.
Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.

Виды

Существует несколько видов договоров мены, для удобства их классифицируют. В зависимости от обмена однотипных объектов выделяют:

По субъективному признаку принято деление сделок:

  • между физическими лицами,
  • юридическими,
  • смешанный.

Возможна и более подробная классификация внутри отдельных видов. Например, договор мены недвижимого имущества можно разделить на договор: мены жилых домов; квартир; жилого дома на квартиру и т.д.

Сходство и отличие от договоров купли-продажи

По содержанию договор мены похож на договор купли-продажи и во многом регулируется правилами последнего. Основное отличие между ними состоит в том, что согласно первому виду соглашений, товар передается другой стороне в собственность не за денежное вознаграждение, а в результате обмена на другой товар.

Иногда мена более удобна, чем купля-продажа, поскольку у заинтересованного лица может не быть или недостаточно денежных средств для приобретения желаемого имущества. Однако он обладает имуществом, интересующим другую сторону, и тогда сделка мены станет возможна.

Договор мены можно рассмотреть в виде 2-х договоров купли-продажи, имеющих одинаковую цену и сроки ее уплаты. Каждая сторона здесь выступает как продавец для передаваемого имущества и как покупатель для имущества получаемого. Такое представление необходимо для понимания договора мены в контексте задач регулирования и налогообложения.

Элементы соглашения

Договор мены универсален и может заключаться с участием любых лиц, признанных субъектами гражданских прав.

В качестве субъектов мены выступают физические лица (реализующие личные потребности), юридические лица (имеющие целью получение прибыли), а также публично-правовые образования (государство, государственные субъекты, муниципальные образования).

Предметом договора мены могут быть как действия каждой стороны по передаче в собственность (для юридических лиц – хозяйственное ведение либо оперативное управление) противоположной стороне какого-либо товара в обмен на иной товар, так и сами товары. К предмету мены не относятся выполнение работ и оказание услуг.

Объектами договора мены признаются недвижимое имущество (квартиры, земельные участки, различные постройки и др.) и движимое имущество (включая ценные бумаги, валюту). В ряде случаев объектами мены признаются корпоративные имущественные права, выраженные акциями, долями участия (в хозяйственных обществах), безналичными деньгами.

Существенные условия включают:

  1. предмет договора;
  2. наименование и количество товара, который подлежит передаче каждой из сторон.

Договор не может быть заключен, если отсутствует согласование хотя бы одного из них.

Невыполнение условий одной из сторон влечет его расторжение. При этом другая сторона может требовать возмещения убытков из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий.

В ГК РФ не содержится никаких требований относительно формы такого договора. Поэтому, между физлицами он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то письменная форма обязательна.

Характеристика и правовое регулирование

Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:

  • взаимный (в договоре участвуют две стороны);
  • возмездный (за исполнение предусмотренных обязанностей каждая сторона получает плату или другое встречное предоставление);
  • консенсуальный (для заключения договора требуется соглашение участников со всеми договорными условиями).

Отношения по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ). Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Правила заключения договоров купли-продажи, мены и дарения смотрите в данном видеосюжете:

Особенности обмена движимого и недвижимого имущества

Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.

При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.

Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).

В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.

При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.

В эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен. Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.

Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.

В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.


Договор мены автомобиля на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.

Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:

  1. технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
  2. сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
  3. характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.

В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).

Нюансы, на которые следует обратить внимание

Договор мены какого-либо вида имущества – документ неоднозначный, содержащий ряд нюансов. Проблемы, возникающие при таких сделках, многообразны. Так, сложность при подготовке сделки мены представляет эквивалентная оценка обмениваемых товаров – она должна быть справедливой.

Другая трудность заключается в грамотности составления самого документа. Например, при подписании договора мены жилого помещения, в нем должны содержаться точные сведения об объектах обмена, указания на правоустанавливающие документы, информация об участниках долевой обмениваемой собственности. Необходима проверка юридической чистоты имущества. Особую сложность вызывают многосторонние сделки мены.

Еще одна серьезная проблема касается вопросов налогообложения таких сделок. Часто договор мены используют в целях уклонения от уплаты налогов. Так, если зарплата выплачивается в натуральной форме, неясно, как следует определять зарплатные налоги и взносы. Есть риск неполной выплаты налогов при сделке мены недвижимого имущества, так как участники сделки имеют возможность намеренно занизить его стоимость. Встречаются случаи обмена ценного имущества на вексель какой-либо коммерческой организации, не имеющий финансового обеспечения.

Несмотря на существующие издержки, такой тип сделок выступает одним из наиболее доступных способов, позволяющих гражданам с наименьшими издержками реализовать свои имущественные интересы.

Семинар, посвященный данной тематике, смотрите в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Договор мены жилых помещений. образец

Мена недвижимости. 5.5. Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма. Мена жилых помещений

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.

Договор мены является по российскому гражданскому законодательству самостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделение отличительных признаков, присущих этому договору.

Договор мены - консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Основные отличительные признаки договора мены:

направленность на передачу имущества в собственность (это сближает договор мены с договором купли-продажи, например);

характер встречного предоставления;

момент перехода права собственности.

В отличие от договора займа, по которому потребляемые вещи, определяемые родовыми признаками (в том числе и деньги), передаются в собственность заемщика на условиях возврата такого же количества вещей (по весу, объему и т.п.) или той же денежной суммы, по договору мены исключается возврат имущества, аналогичного полученному. По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороны покупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как по договору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается на товар. Уплата некой денежной суммы по договору мены допускается, но только как оплата разницы в случае, если обмениваемое имущество не является равноценным, хотя закон презюмирует равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ). По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное (ст. 570 ГК РФ).

Стороной договора мены могут выступать любые субъекты гражданских прав и обязанностей: граждане, юридические лица, публично-правовые образования. В качестве стороны по договору мены может выступать государство (Российская Федерация и субъекты РФ), а также муниципальные образования в части обмена имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не закрепленного за юридическими лицами. Государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения могут выступать участниками договора мены при том условии, что такой договор не выходит за рамки их специальной правоспособности. Для заключения унитарным предприятием договора мены в отношении недвижимого имущества требуется согласие собственника такого имущества. Что касается учреждения, то оно не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может быть обменено последним на другое имущество по своему усмотрению (ст. 298 ГК) <*>. Следовательно, объект, находящийся в частной собственности, может быть обменен на объект, находящийся в государственной (федеральной или субъекта Федерации), а также муниципальной собственности.

Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена - это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации <*>.

Права и обязанности сторон по договору мены определяются тем, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от контрагента (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Каждая сторона обязана передать и одновременно принять товар в срок и в порядке, обусловленные договором.

Форма договора мены специально в законе не определяется, поэтому к договору мены недвижимого имущества подлежат применению нормы о форме договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Это означает, что договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Государственная регистрация договора мены объектов недвижимости. В силу законоположения, согласно которому к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), договоры мены жилого помещения (ст. 558 ГК РФ), а также предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ) подлежат государственной регистрации как сделки. Надо иметь в виду, что договор мены подлежит государственной регистрации, в случае если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является жилое помещение или предприятие как имущественный комплекс. При мене иных объектов недвижимости осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности к каждой из сторон договора мены.

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должно быть отказано. Государственная регистрация мены жилых помещений проводится по правилам, предусмотренным Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 <*>.

--------------------------------
<*> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 35.

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются следующие регистрационные действия:

регистрация сделки - договора мены;

регистрация перехода права на одно жилое помещение;

регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Особенности проведения государственной регистрации договора мены, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях различных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объекты недвижимости отражены в Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183 (ред. от 24.12.2004) <*>. По выбору сторон сделки государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, а регистрация перехода прав - по месту нахождения каждого из объектов. При поступлении в территориальный орган Службы заявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данный территориальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом и копию договора во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторым территориальным органом Службы записи в ЕГРП об этих заявлениях, указывающей на существование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества, указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационного округа, в пределах которого действует территориальный орган Службы по месту нахождения второго объекта. В сообщении территориальный орган Службы также запрашивает у другого территориального органа Службы сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества. В 5-дневный срок второй территориальный орган Службы сообщает в территориальный орган, осуществляющий регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах на него и обременениях. После принятия решения о регистрации сделки в течение 5 дней информация о проведении регистрации сделки и перехода права направляется во второй территориальный орган (сообщается дата регистрации и регистрационный номер), в случае отказа в регистрации или приостановления регистрации направляется копия сообщения. После регистрации сделки и перехода права первым территориальным органом второй проводит регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым территориальным органом проверки законности договора мены.

--------------------------------
<*> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N 31.

От договора мены жилых помещений, принадлежащих субъектам договора на праве собственности, следует отличать обмен жилыми помещениями, производимый нанимателями по договору социального найма в государственном и муниципальном жилом фонде. Такой обмен производится в порядке и на условиях, предусмотренных ЖК РФ. Нанимателю жилого помещения по договору социального найма законом предоставлено право с письменного согласия наймодателя, а также проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие (или отказ в даче такого согласия) оформляется наймодателем в письменной форме и должно быть выдано обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Однако договор об обмене не является сделкой с недвижимостью и не подлежит государственной регистрации.

В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" допускался обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20). В связи с введением в действие ЖК РФ ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" указанный Закон утратил силу. Означает ли это, что отныне мена права собственности на право найма не может иметь место? Согласно мнению, высказанному В.В. Витрянским, имущественные права не могут признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены, поскольку, во-первых, с формально-юридических позиций объектами мены являются товары; во-вторых, по договору мены каждая из сторон передает один товар в обмен на другой в собственность другой стороне. Имущественные права в самостоятельном виде не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещном праве <*>. Вместе с тем основанием возникновения гражданских прав и обязанностей выступают не только поименованные, но и непоименованные договоры, при условии, что они не противоречат нормам действующего законодательства. Полагаем, что обмен права собственности на право пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, действующему законодательству не противоречит. Следовательно, такие договоры могут совершаться при условии соблюдения правил, установленных ЖК РФ для обмена жилыми помещениями, в части, относящейся к помещению, занимаемому по договору социального найма и договору мены в части жилого помещения, принадлежащего на праве собственности. Правовая природа этого договора неясна, тем не менее он, безусловно, является сделкой с жилым помещением. В этом качестве регистрации подлежит сделка и переход права собственности; разумеется, записи в ЕГРП вносятся только в раздел по жилому помещению, находящемуся в собственности. В данном случае должны быть совершены два регистрационных действия:

государственная регистрация сделки (договор обмена);

государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое жилое помещение.