Передача квартиры при продаже

Расчеты по договору купли-продажи

Договор купли-продажи - основание для перехода права собственности. В нем объявлено, что покупатель обязуется заплатить деньги, а продавец - передать квартиру.

Одно время договор купли-продажи квартиры считался заключенным только после регистрации в Росреестре, но уже несколько лет, как сам договор не регистрируется, а регистрируется только переход права собственности по нему. Это является основанием считать, что договор имеет юридическую силу со всеми последствиями в момент подписания его сторонами - покупателем и продавцом.

Но схема сделки не поменялась - расчеты производятся после успешной регистрации в Росреестре.

В большинстве случаев для расчетов по договору организуется отдельная встреча в банке - стороны получают зарегистрированные Росреестром договора, проверяют их на отсутствие технических ошибок, обмениваются расписками и ключами. При встрече в банке продавец может у сотрудника банка проверить соблюдены ли все условия для доступа к ячейке .

Расписка - единственный по закону документ, подтверждающий передачу наличных денег от физического лица к физическому лицу. При безналичном расчете может присутствовать выписка со счета, но безналичные расчеты в Москве не распространены.

Как ранее указано в статье "Проведение сделки ", расписка пишется продавцом от руки синей шариковой ручкой - в банке в присутствии покупателя. Вопрос написания расписки в день сделки не критичен, расписка может быть написана позже, но также в присутствие покупателя. Так как все продавцы и покупатели в день сделки собираются вместе - это удобный момент для расписки. В таком случае в день обмена ключей от ячейки с деньгами на расписку могут отсутствовать некоторые участники сделки.

Продавец передает расписку в обмен на ключи от ячейки с денежными средствами. По передачи расписки у продавца на руках должен быть полный пакет для доступа к ячейке:

• Договор купли-продажи с зарегистрированным переходом права собственности;
• Договор с банком по аренде банковской ячейки (сотрудника банка интересует только номер ячейки, проверяют соблюдение условий по своему экземпляру);
• Ключи от банковской ячейки;
• Паспорт.

Это финальная часть. когда риэлторы, продавец и покупатель встречаются на объекте, где показываются документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг и других платежей на дату передачи объекта.

Стороны проверяют показания счетчиков электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения. И подписывают передаточный акт. подтверждающий исполнение обязательств по договору купли-продажи.

Передаточный акт (или Акт передачи квартиры) - двухсторонний документ между продавцом и покупателем. Продавец передал квартиру (ключи от нее), покупатель осмотрел и принял. Обычно к моменту передачи квартиры расчеты до договору произведены, что находит свое отражение в акте.

Ключ от ячейки и расписка в получении денег - Форум недвижимости

iridium писал(а). Как решается вопрос с распиской в этом случае? какая гарантия что я ее получу?.

Никакой гарантии.
Потому что ключ - это просто символ.
Хоть и стоит от двух до пяти тысяч.
Потеря ключа компенсируется оплатой штрафа и ячейка легко открывается с помощью оговоренных условий доступа.

Проще сразу в ячейку заложить конверт с деньгами для Продавца и конверт с распиской для Вас.

Понравилось сообщение [0]:

А я делаю так. Продавец пишет расписку в присутствии Покупателя. Далее в банке снимаем с этой расписки копию и на этой копии Продавец опять собственноручно пишет, что данная расписка находится у него и что он обязуется передать ее Покупателю в течении 3 дней после вскрытия ячейки.

АН "Все домА" или АН "Все дОма" (кому как нравится). Наш сайт http://every-home.ru

Понравилось сообщение [0]:

iridium писал(а): Риелтор продавца категорически хочет, чтобы ключ хранился у него, под гарантию агентства.

Категоричность и риэлтор не совместимые понятия. Ибо последний призван находить компромиссы в интересах участников сделки.
В не принципиальных вопросах - во всяком случае. А место нахождения ключа от ячейки таковым и является.
У Вас, как у стороны, имеющей деньги, есть негласное право (на сегодняшнем рынке) диктовать свои условия.

Но!
Вы, судя по всему, решили сэкономить на собственном представителе интересов (риэлторе или\и юристе) и не оговорили место нахождение ключа при внесении аванса за квартиру. А любая недоговоренность трактуется сторонами исключительно в свою пользу. Это аксиома.
Последствия псевдо-экономии привели Вас на этот форум. К людям, на услугах которых Вы и решили сэкономить.

Так отдавайте же теперь ключ тем, кто позаботился о специалисте и собственной безопасности, и проведите несколько бессонных ночей с вопросом: мне дадут, или не дадут [расписку]?

Николай Тюленев. Риэлтор. Юрист. Крылатское.
http://www.7hills-realty.ru e-mail: nikolay@tulenev.com

Понравилось сообщение [4]:

iridium писал(а): я покупаю квартиру за полную стоимость. расчет через ячейку.
по моему разумению ключ от ячейки должен находиться у меня и я меняю его на расписку о получении денег когда все будет готово.
Риелтор продавца категорически хочет, чтобы ключ хранился у него, под гарантию агентства. Как решается вопрос с распиской в этом случае? какая гарантия что я ее получу?

физик помер (внезапная смертность, помним?) и шо?
Вскрытие ячейки за 5 000 возможна при подтверждении того кто закладывал шо да, ключ действительно куда-то запропастился
Или Норд-Ост-2( упаси Господь)
Поставьте себя на место продавшего Вам квартиру именно на том месте, где Вы осознаете что ключ Вам по какой-то причине отдавать не собираются
То есть у Вас ни ключа, ни квартиры
Как ощущения?

Понравилось сообщение [1]:

Арендуйте две ячейки и положите расписку, собственноручно написанную при Вас, во вторую. С одинаковыми условиями доступа, при этом ключ от второй ячейки будет находиться у Вас.

Осенние скидки для клиентов с севера Москвы (САО, СЗАО) и ближайшего к северу Подмосковья.
Консультации бесплатно - +7 (964) 556-82-82

Понравилось сообщение [1]:

есть пара банков( из тех что мне подсказали в свое время старшие товарищи) где ключи от банковских ячеек принимаются на ответственное хранение
В одном из них (что то там с корневым "Нефте") возможна даже опись того что заложено

Понравилось сообщение [0]:

Олег Назаров писал(а): Арендуйте две ячейки и положите расписку, собственноручно написанную при Вас, во вторую. С одинаковыми условиями доступа, при этом ключ от второй ячейки будет находиться у Вас.

да вы что, такие траты! целую ячейку оплачивать!

Срочно куплю 2 комнатную малогабаритную квартиру в Москве внутри МКАД (38 м2, удаленность от метро до 10 минут пешком, этаж от 3, не последний)

Понравилось сообщение [2]:

Автор, а как продавец может отдать Вам расписку в обмен на ключ, если денег он еще не получил? Ему и так каждую ночь до получения зарегистрированных документов будет сниться сон, как он открывает ячейку, а там пусто.
Обычно, этот вопрос риэлторы решают между собой быстро и четко. Где Ваш риэлтор?

Понравилось сообщение [2]:

Александр СтаниславовичЪ писал(а): есть пара банков( из тех что мне подсказали в свое время старшие товарищи) где ключи от банковских ячеек принимаются на ответственное хранение

Гораздо больше, если пошукать.

Понравилось сообщение [0]:

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей

Создано на основе phpBB ® Forum Software © phpBB Limited, Русская поддержка phpBB

Справочник адвоката

Расписка в получении документов - это документ, подтверждающий факт получения документов.

Передача документов может также быть оформлена актом приема-передачи. в котором обязательно должны присутствовать подписи обеих сторон: как передающей, так и принимающей.

Ключ от банковской ячейки - кто должен хранить?

В прошлых статьях мы рассмотрели схему рассчета наличными деньгами за квартиру через депозитарную банковскую ячейку и особенности договора аренды банковской ячейки. Сегодняшняя статья посвящена вопросу баланса интересов сторон продавца и покупателя относительно ключа от банковской ячейки.

Ключ от банковской ячейки является элементом доступа в банковскую ячейку для продавца в случае регистрации договора купли-продажи и для покупателя в случае его не-регисрации. Вполне закономерно возникает вопрос: у кого должен храниться ключ от ячейки в течение срока регистрации договора купли-продажи квартиры? Сразу скажу, что на этот счет нет четкого ответа – стороны должны договориться между собой.

Продавец квартиры вполне резонно может потребовать передать ключ на хранение ему. Ему с большей долей вероятности предстоит выемка денег из ячейки в случае регистрации договора. Его реальный срок доступа в ячейку (смотрите схему в статье о расчете через банковсую ячейку) составляет 5-7 дней. Если продажа произошла, договор зарегистрирован, а продавец в течение этого времени не забрал деньги из ячейки, то доступ в ячейку переходит к покупателю. В результате чего продавец может остаться и без квартиры и без денег. Поэтому ставить себя в зависимость от покупателя, передавая ключ на хранение ему, продавец не готов.

Покупатель. закладывая деньги в банковскую ячейку, не готов расставаться с ключом от своих "кровных". Потому как формально квартира им еще не куплена. Кроме того, банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставляет продавец для доступа в ячейку. Это означает, что если продавец в течении срока его доступа принесет в банк поддельный договор купли-продажи квартиры с отметкой о государственной регистрации и вытащит деньги из ячейки, а потом откажется от регистрации реального договора, то покупатель может остаться и без денег и без квартиры.

Когда речь идет о больших деньгах при продаже квартиры, каждая сторона старается себя максимально застраховать не только от злого умысла другой стороны, но и от форс-мажора. Ведь с любым человеком может произойти болезнь или несчастный случай. Где гарантии, что одна сторона передаст другой ключ при необходимости? Решением данной дилемы может создание независимого доступа к ключу или создание взаимозависимости сторон относительно ключа и регистрации договора.

Первый вариант - идеальный, когда в банке есть услуга «хранение ключа». За небольшую плату можно оставить ключ в банке. Его получит тот, кто придет в свой срок в банк с полными условиями доступа. Однако не во всех банках такая услуга существует.

Второй вариант, когда ключ передается под гарантийное обязательство в агентство недвижимости. представляющее интересы продавца или покупателя. В гарантийном обязательстве, выданном продавцу, указывается, что агентство обязуется предоставить ключ стороне продавца в случае регистрации договора купли-продажи квартиры. Такое же обязательство получает покупатель с той разницей, что ключ ему гарантирует выдать в случае не-регистрации. Занимается вопросами государственной регистрации (сдает и получает документы по доверенности в рег.палату) в таком случае агентство, выдавшее гарантийное обязательство.

Есть три порождающих взаимозависимость продавца и покупателя элемента:

• Хранение ключа на период регистрации договора,
• сама государственная регистрация (сдача в рег.палату и получение документов по доверенности )
• обязательство продавца написать расписку о получении денежных средств по договору купли-продажи .

Поэтому есть смысл распределять эти элементы между сторонами. Например, сторона покупателя (сам покупатель или его представитель) занимаются государственной регистрацией договора купли-продажи, отдав при этом ключи от ячейки стороне продавца. В случае регистрации договора покупатель обменивает зарегистрированный экземпляр договора продавца на расписку о получении денег за проданную квартиру. Продавец имея ключ на руках получает от покупателя условие доступа в ячейку – зарегистрированный договор.

Или сторона продавца занимается сдачей документов на гос. регистрацию и их получением и обменивает экземпляры документов покупателя (свидетельство и зарегистрированный договор купли-продажи) и расписку о получении денежных средств на ключ от банковской ячейки, которых хранится в течение срока государственной регистраци у покупателя.

Идеальный вариант, если обмен элементами происходит в банке, где происходила закладка. Тогда в один день стороны получают все то, что им причитается в результате сделки. Продавец получает деньги из ячейки, а покупатель зарегистрированные документы и расписку от продавца о получении денег.

Расчеты через банковскую ячейку

Безопасное проведение сделки по покупке квартиры через банковскую ячейку.

Многие думают, что проведение сделок через банковскую ячейку снимает все возможные риски и можно не беспокоиться о нюансах сделки. При грамотном проведении сделки через банк действительно нет поводов для беспокойства, но сделать нужно все правильно. От потери денег или квартиры не спасёт даже банковская ячейка, если все организованно неправильно.

Вот так выглядит новое свидетельство о собственности:

С 01.01.2015 г. Приказом Росреестра от 05.12.2014 № 569 внесены изменения в Инструкцию по делопроизводству и установлена новая форма свидетельства о государственной регистрации права, на которой теперь нет водяных знаков. Свидетельство о собственности распечатывается на обычной бумаге формата А4. В связи с указанными изменениями мы ожидаем увеличения мошеннических схем по сделкам с недвижимостью.

Теперь Покупателю квартиры необходимо еще более тщательно контролировать проведение сделки через банковскую ячейку.

Сейчас стало практически невозможно проверить на подлинность Свидетельство о собственности и Договор купли-продажи визуальным осмотром. Многие думают, что банк несет ответственность за вашу сделку, но это не так. На сегодняшний момент ни один банк не несет ответственности за достоверность предоставленных документов. Представитель банка также не имеет технической возможности проверить предоставленные документы на подлинность. Проверка предоставленных документов работником банка заключается в визуальном осмотре предоставленных документов и все! Обратите внимание, во всех договорах на аренду банковской ячейки есть пункт:

« Банк осуществляет визуальною проверку предоставленных документов, при этом не несет ответственности за их подлинность и соответствие действующему законодательству ».

Другими словами банк не отвечает за предоставленные документы.

Как же проверить, состоялась ли регистрация перехода права собственности? Существует два способа:

1. Контролируйте процесс регистрации перехода права собственности. Т.е. вы доверяете регистрацию перехода права собственности надежной компании, которою вы сами выбрали. Либо проводите регистрацию самостоятельно: подаете и получаете документы лично.
2. Второй способ — получение выписки из ЕГРН. Выписку можно самостоятельно получить, но готовится подобная выписка в течении 5 дней. Вряд ли продавец квартиры согласится ждать еще 5 дней. Выписку из ЕГРН можно получить и ускоренную в электронном виде, за которую придется заплатить. Но срочная выписка не всегда покажет актуальную информацию. Данные в базу зачастую вносятся с опозданием в 2-3 дня после фактической регистрации.

В итоге, чтобы на 100% быть уверенным, что вы стали собственником квартиры, либо полностью контролируйте процесс регистрации перехода права собственности, подачу и получение документов, либо после регистрации обязательно получите выписку из ЕГРН, но предварительно предупредите участников сделки о том, что вам потребуется дополнительное время на проверку перехода права собственности.

Более безопасными считаются сделки с недвижимостью в банке, который имеет собственных регистраторов или сотрудничает с таковыми. Регистраторы — это представители банка либо их доверенные лица, которые сами регистрируют переход права собственности и сами подтверждают подлинность документов, подтверждающих переход права собственности. В такой ситуации поделка документов и махинации с регистрацией документов невозможна, ведь банк контролирует процесс регистрации сам.

Многие клиенты, не слушая своих риелторов или юристов, настаивают на проведение сделки в определенном банке, как правило, из-за того, что у клиента открыт там счет или банк удобно расположен относительно клиента. Но указанный банк не имеет собственных регистраторов, чем в такой ситуации рискует собственник? Допустим, вы сами регистрируете переход права собственности, т.е. вы полностью контролируете процесс регистрации, и полученные документы будут абсолютно чистыми. Казалось бы, все находится под контролем, но давайте посмотрим на условия доступа к ячейки, которые описаны в договоре аренды индивидуального сейфа:

1. Арендатор 1 ( покупатель квартиры) и Арендатор 2 ( продавец квартиры) договорились, что после закладки предмета вложения ( деньги за квартиру) доступ к сейфу осуществляется при соблюдении следующих условий:

1.1. С 01.09.2015 г по 25.09.2015 г одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 2 ( продавец квартиры) при условии предъявления:

-Оригинала договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: _______________ содержащего установленную законодательством отметку Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, о произведенной государственной регистрации прав ( перехода права) собственности на недвижимое имущество. на имя нового собственника квартиры ….

Если предположить что на месте продавца квартиры действует мошенник, то он сможет воспользоваться ситуацией. Как видно из условий, продавец квартиры может забрать деньги в период с 01.09.15 по 25.09.15. Регистрация, как правило, проходит в течение двух недель, плюс нужно время на подачу и получение документов. В итоге получить документы о регистрации можно не ранее, чем через 15 дней. Но мошеннику ничего не мешает подделать свидетельство и договор, прийти в банк раньше, чем пройдет регистрация, и получить деньги. После этого он подаст заявление в полицию с просьбой приостановить регистрацию перехода права собственности с ссылкой, что его хотят обмануть с оплатой квартиры, так как неустановленными лицами была вскрыта банковская ячейка. В итоге он останется и с квартирой, и с деньгами. На практике такая ситуация маловероятна, но в жизни нужно быть готовым ко всему и оберегать себя и свое имущество от мошенников. Поэтому, доверяя банковским работникам, помните, что банк лишь визуально смотрит документы, за подлинность он не отвечает.

Многие возразят, что банк не выдаст деньги раньше, чем пройдет время на государственную регистрацию. Вряд ли банк будет высчитывать, истекли ли сроки на государственную регистрацию, ведь он не знает, когда были поданы документы на регистрацию. Возможно, вы сначала подписали документы и подали на регистрацию, а за день до получения документов заложили деньги в ячейку.

Естественно подобное случается крайне редко, но лучше подстраховаться от всевозможных рисков, иначе, то тогда вообще зачем проводить сделки через банковскую ячейку. Можно совершить сделку как это делают в регионе:

встречаются в МФЦ или Росреестре, подписывают договор, передают деньги и тут же отдают документы на регистрацию. В 99% случаев сделки проходят нормально, без мошенничества.

В Москве и Санкт-Петербурге активность мошенников выше, да и стоимость недвижимости в разы больше, вот и приходится перестраховываться, заключая сделки через банковскую ячейку.

Поэтому, доверяя банковским работникам, помните, что банк лишь визуально смотрит документы, за подлинность он не отвечает, и более безопасная сделка в том банке который контролирует регистрацию перехода права собственности сам.

Выбираем компанию, которая будет заниматься регистрацией сделки.

В услугу по регистрации сделки входит: подготовка и согласование с участниками сделки договора купли-продажи, подача его и остального комплекта документов на регистрацию и получение зарегистрированных договоров купли-продажи и свидетельства о собственности.

С помощью нее вы можете самостоятельно подготовить договор, необходимые документы для регистрации и подать все в МФЦ по адресу места нахождения недвижимости. В 95 случав из ста регистрация проходит без особых проблем, но бывают и приостановки в регистрации или вовсе отказы. Если подобное происходит, то это уже внештатная ситуация которая может обернуться потерей денег для одной из сторон сделки.

Чтобы не возникало приостановок и отказов в регистрации перехода права собственности, участники сделки пользуются услугами профессиональных регистраторов, которые гарантируют регистрацию, честность и безопасность. Не смотря на то, что подобные гарантии не подтверждаются документально, и компании скорее всего не будут нести какую-либо ответственность, все же безупречная репутация некоторых регистрационных компаний говорит сама за себя. Обращайтесь к проверенным регистраторам, любой профессиональный участник рынка недвижимости имеет список подобных компаний.

Если же продавец и покупатель самостоятельно подают документы на регистрацию, то довольно часто бывают приостановления регистрационных действий, причем приостановка случается по вине самой регистрационной службы. В настоящее время документы на регистрацию перехода права собственности подаются через МФЦ ( многофункциональный центр), а не на прямую через Росреестр, а специалисты МФЦ не всегда обладают достаточной квалификацией: то заявление возьмут не той формы, то не внесут в заявление необходимы данные, то вообще одно дело перепутают с другим и именно по этой причине могут приостановить регистрацию. Так сказать, пресловутый человеческий фактор. Регистраторы, которые занимаются только регистрацией сделок, контролируют ее на всех этапах прохождения документов и в такой ситуации степень приостановок и отказов значительно ниже ( если не сказать исключен вообще). Стоимость услуг регистраторов сопоставима или даже дешевле услуг риелторов или юристов, сопровождающих сделку. В нашей компании регистрация договора — это дополнительная услуга, не входящая в стоимость юридического сопровождения. Стоимость подобной услуги у нас составляет 10 000 рублей, что сопоставимо со стоимостью этой же услуги у компаний, которые занимаются только регистрацией договоров в Росреестре.

Как выбрать компанию, которая будет регистрировать переход права собственности в Росреестре?

У каждого риелтора и юриста, который давно работает на рынке недвижимости, есть список надежных и удобных банков и компаний занимающихся регистрацией договоров. Если вы правильно выбрали риелтора или юриста, то советую прислушаться к его мнению. Если вы действуете сами, то выбирайте регистраторов, с которыми работает ваш Банк.

После выбора регистраторов и банка вам нужно заранее забронировать время проведения сделки.

У многих регистраторов и Банков перед проведением сделки нужно заполнить анкету и прислать документы для сделки.

Для регистраторов обычно требуются предоставить следующую информацию ( список примерный):

-СНИЛС ( страховой номер индивидуального лицевого счета) содержится на страховом свидетельстве обязательного пенсионного страхования – зеленая пластиковая карта;

— паспортные данные участников сделки;

— свидетельство о собственности;

— выписка из домовой книги;

— в какой форме будет оформляться договор ( простая письменная или нотариальная);

— вид договора ( купля-продажа, дарение, мена, рента, ипотека, иное);

— предмет договора ( объект недвижимости будет отчуждаться целиком или только доля в праве собственности);

— кто будет являться сторонами договора ( кто будет отчуждать недвижимость, кто будет приобретать ее и в каких долях), если кого-то из сторон на сделке не будет, обязательно укажите это;

— условия договора ( цена, сроки освобождения и передачи недвижимости, наличие телефона и иные условия, имеющие для Вас важное значение).

Пример заявки банка, смотри здесь .

Выбираем Банк, в котором будет проходить сделка.

Тщательно подойдите к выбору банка, в котором будет проходить ваша сделка. Выбирайте банк с государственным участием либо из Топ-20 рейтинговых банков. Если нет возможности самому выбрать банк, доверьтесь своему риелтору или юристу, который за годы работы знает наиболее подходящие банки для сделки. В последнее время участились случаи отзывов лицензий у банков. Если такая ситуация произойдет с вашим банком после закладки денег в ячейку, то только опытный юрист поможет вам выйти из нее нее с минимальными потерями. Чтобы минимизировать появление возможных рисков, выбирайте надежные банки. Обратите внимание, что многие банки не заключают договор аренды ячейки под условия и не проводят сделки с недвижимостью. Уточните наличие сейфовых ячеек с возможностью заложить деньги под условие.

Подготовка к проведению сделки с использованием банковской ячейки:

К дню проведения сделки нужно подготовится заранее. Позвоните в согласованный между сторонами сделки банк и забронируйте время сделки. Позаботьтесь заранее о том, где будет производиться подписание договора купли-продажи. Во многих банках для этого просто нет соответствующих условий. Банки могут предоставляют в аренду переговорные комнаты как платные, так и бесплатные. Договоритесь с другой стороной сделки, кто будет нести дополнительные расходы.

В ранее согласованный день сделки стороны собираются. Как правило, встреча назначается в банке примерно за час до закладки денег в банковскую ячейку. Стороны еще раз проверяют ранее согласованный договор купли–продажи квартиры и после проверки подписывают его. Договор составляется по количеству сторон плюс один экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации.

Написание расписки о передаче денег за квартиру.

Продавец квартиры пишет расписку в получении денежных средств за продаваемую квартиру по следующему образцу:

Расписка в получении денежных средств за квартиру

Я, ФИО, паспортные данные получил от ФИО, паспортные данные, Денежную сумму в размере 4 050 000 ( четыре миллиона пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек

по договору купли-продажи квартиры от _______________2015 за проданную мной ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица ___________________

Оплата произведена в полном размере. Материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры к покупателям, я не имею.

Фамилия Имя Отчество ( полностью) и подпись продавца квартиры

Образец расписки стоит составить заранее. Расписка должна быть написана собственноручно от руки. Это нужно, чтобы в случае возможного суда почерковедческая экспертиза могла установить владельца почерка и психологическое состояние при написании расписки, а для этого нужен материал для проведения экспертизы. По одной подписи и фамилии сложно проводить экспертизы, а порой невозможно. Оставьте место для даты, а саму дату на расписке не следует ставить, ее вы поставите в день завершения сделки, когда продавец квартиры фактически получит деньги. Поэтому сохраняйте ручку, которой была написана расписка. Расписку можно составить в день фактического получения денег, но по опыту, лучше этот вопрос решить до проведения сделки. Обычно стороны во время сделки находятся в стрессовом состоянии, ведь не каждый день мы привыкли распоряжаться своим имуществом. Под действием стресса продавец может отказаться писать расписку от руки по вашей форме, ведь в законодательстве нет такого требования, и настаивать на печатной форме вы не можете в соответствии с законом. Представьте себе на минутку эту ситуацию, особенно если договор уже подан на регистрацию, тут можно и запаниковать. Поэтому позаботьтесь о написании расписки заранее, до регистрации перехода права собственности.

На обратной стороне расписки покупатель ставит свою подпись и пишет: « Расписка написана в моем присутствии ФИО, подпись, дата». Это нужно для того, чтобы впоследствии узнать свою подпись, обезопасить себя от изменения текста расписки. А текст пишется для того, чтобы рядом с подписью не появился незнакомый для вас текст, согласно которому вы приняли на себя те или иные обязательства.

Расписка остается у продавца квартиры, это очень важный документ. Как только расписку проверит покупатель квартиры и поставит на ней свою подпись, расписку лучше убрать от лишних глаз. Часто вижу, как подобные документы валяются на столе без присмотра. Будь среди участников сделки мошенники, они непременно воспользовались бы ситуацией. Расписка равна сумме денег, на которую она написана. Суд доверяет письменным доказательствам и в последнюю очередь свидетельским показаниям. В теории покупатель квартиры может забрать расписку и тут же уйти со сделки, закладывать теперь деньги в ячейку не нужно. Доказать потом, что продавец не получил деньги за проданную квартиру будет практически невозможно. Многие далекие от юриспруденции люди возразят, что продавец квартиры откажется ее продавать в таком случае. Но могу с уверенностью заявить, что в такой ситуации при подписанном договоре купли-продажи можно принудительно заставить зарегистрировать права собственности, а если договор не подписан, то можно просто требовать возврата якобы переданных денежных средств. Поэтому расписку оберегайте ровно с той же заботливостью, что покупатель квартиры оберегает деньги, передаваемые за квартиру.

Договор аренды банковской ячейки.

В день сделки необходимо проверить договор аренды индивидуального банковского сейфа ( ячейки). Обычно ячейку арендуют на месяц. Позаботьтесь, чтобы сумма денег, которая будет вноситься, поместилась в банковскую ячейку, ведь ячейки бывают разных размеров.

Форма договора аренды банковского сейфа с особыми условиями у каждого банка своя. Вот для примера форма договора аренды сейфа одного из банков .

В этом договоре особое внимание уделите условиям доступа к сейфу.

Для примера условия доступа могут быть следующими:

«1. Арендатор 1 ( покупатель квартиры) и Арендатор 2 ( продавец квартиры) договорились, что после закладки предмета вложения ( деньги за квартиру) доступ к сейфу осуществляется при соблюдении следующих условий:

1.1. С 01.09.2015 г по 25.09.2015 г одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 2 ( продавец квартиры) при условии предъявления:

-Оригинала договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу:______________ содержащего установленную законодательством отметку Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, о произведенной государственной регистрации прав ( перехода права) собственности на недвижимое имущество, на имя нового собственника квартиры ….

1.2. С 26.09.2015 г. и по дату окончания срока действия настоящего договора одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 1 ( продавцу квартиры)».

Для доступа к банковской ячейки используются два ключа. Один ключ хранится в банке, второй передается Арендаторам, но некоторые банки отдают оба ключа Арендаторам.

Я приведу самую рабочую схему проведения сделки с использованием банковской ячейки:

Ключ от сейфа хранится у Покупателя квартиры, а расписка у Продавца квартиры. После регистрации перехода права собственности на нового покупателя квартиры, все стороны встречаются в банке и меняют ключ от банковской ячейки на расписку в получении денег.

Таким образом покупатель остается уверенным, что без его ведома никто не возьмет из ячейки деньги. Продавец же уверен, что ему передадут ключ от ячейки в обмен на расписку, ведь только расписка подтверждает, что покупатель уплатил положенные за квартиру деньги. В итоге появляется взаимная зависимость друг от друга. Эта схема самая распространенная, но не идеальная, в ней есть слабые стороны. У покупателя квартиры может возникнуть сомнение: что делать, если продавец откажется передавать расписку после регистрации перехода права собственности? Во многих банках ключ не является обязательным условием доступа. Ключ можно восстановить, получить доступ к ячейке, забрать из нее деньги и предъявить иск о расторжении договора купли-продажи в связи с тем, что оплата не произведена. Таким образом покупатель может и денег лишиться, и квартиры. На практике такая махинация очень сложно реализуема. В случае утраты ключа, банк, как правило, сообщает всем участникам сделки о том, что ключ утерян. Такая ситуация вызывает подозрения и банки делают все возможное чтобы, исключить мошеннические действия. У многих банков намерено увеличен срок изготовления ключа, он может составлять месяц. Но обычно срок изготовления ключа составляет 3 рабочих дня, но и его хватит, чтобы принять необходимые меры, а именно:

— письмо в банк с просьбой запретить доступ к ячейке;

-заявление в полицию с просьбой предупредить совершение преступления и также наложить арест на банковскую ячейку;

— иск в суд с просьбой принять обеспечительные меры в виде наложения ареста на банковскую ячейку.

Только опытный юрист или адвокат сможет максимально грамотно и быстро совершить все необходимые действия если Продавец квартиры отказывается передавать расписку в обмен на ключ. Любой банк, если ему предоставить весомые аргументы, найдет способ не предоставлять мошенникам доступ в ячейку. Если на ваш взгляд этих мер недостаточно, то можно подстраховаться и арендовать дополнительную ячейку, в которую вложить расписку в получении денег, а условия допуска к ячейке останутся такими же, как и условия доступа Продавца к деньгам. В такой ситуации риск сводится к нулю, хотя и требует дополнительных затрат ( времени и денег). Если же сделка проходить под руководством грамотного юриста, то данные меры предосторожности могут быть излишними.

Некоторые продавцы предлагают оставить ключ на хранение в банке. Тут тоже важно понимать, кто может забрать этот ключ. Я предпочитаю, когда ключ от сейфа с деньгами находится у покупателя квартиры, ведь это его деньги. Бывает, что и из банковской ячейки пропадает содержимое. Вот для примера несколько подобных дел N 33-3552/2015 о воровстве ценностей из банковской ячейки и дело о пропаже ценностей из банковской ячейки №78-В10-31 .

Не советую соглашаться на закрепление в договоре аренды банковской ячейки условия о присутствии на выемке одновременно покупателя квартиры и продавца. Покупатель, став собственником квартиры, может из принципа уклоняться от выемки денег из банковской ячейки как это было в деле N 11-33932 об уклонении присутствовать на выемке денег

Схему проведения сделки следует обсудить еще на этапе заключения авансового соглашения, если обсуждение указанных вопросов вы оставляете на день проведения сделки, то есть большой шанс, что вы не договоритесь, и сделка не состоится. Сделка — это большой стресс для продавца и покупателя, некоторым начинает казаться, что его обманывают и он может потерять квартиру или свои деньги; другие начинают сомневаться, а правильно ли я поступаю, продавая квартиру за эту цену или вообще приходит осознание, что продавать квартиру не нужно. В подобной ситуации люди начинают цепляются за каждую соломинку, чтобы разрушить сделку. Предварительное согласование всех существенных условий сбережет ваши нервы и время.

Вышеуказанная схема проведения сделок с недвижимостью не претендует быть единственно верной и правильной, есть и другие схемы. К примеру, проведение сделки через аккредитив. Важно, чтобы ваш риелтор или юрист понимал все особенности проведения сделок и все было сделано грамотно и с наименьшим риском для всех участников сделки.

Всегда будьте крайне внимательны при проведении всех сделок, контролируйте процесс на всех этапах, выбирайте грамотных юристов и риелторов, и пусть все ваши сделки проходят быстро и без лишних нервов.

Рано или поздно сталкиваешься с ситуацией, когда без юриста не обойтись. Но как правильно выбрать юриста? Человеку далекому от юриспруденции достаточно тяжело выбрать хорошего юриста. Все юристы хорошо одетые, и красиво говорят, расхваливают себя умеючи, показывают различные грамоты, дипломы, статьи в журналах. Но не все юристы одинаковые.

Статью как выбрать юриста читайте здесь

Если вы купили квартиру по договору долевого участия (ДДУ ) в соответствии с 214 — ФЗ и застройщик просрочил сдачу квартиры в установленные договором сроки, то вы имеете право на взыскание с застройщика неустойки, убытков, морального, вреда и штрафа в размере 50% от всего присужденного в вашу пользу. Если у Вас другой договор, то взыскать можно, но это сделать будет сложнее.

В настоящей статье описывается инструкция, как можно самому подать иск и взыскать неустойку, которая положена по 214 Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В статье приведены шаблоны процессуальных документов, а также попутно рассказывается обо всех сложностях и тонкостях процесса взыскания неустойки с Застройщика. Статья будет интересна как начинающим юристам, так и людям, которые привыкли полагаться только на свои силы. Читать далее.