Сдача собственником жилого помещения (квартиры) в найм семье своего родственника

Владимир Константинов Ученик (48), закрыт 2 года назад

Мои соседи ведут себя по хамски, шумят по ночам и т. д. Соседи проживают в квартире, собственником которой является тетя одного из взрослых членов семьи. ВОПРОС №1. Обязана ли собственник, состоящий в родстве (в конкретном случае, - тетя одного из проживающих совершеннолетних членов семьи) заключать Договор найма или Договор аренды с проживающим в жилом помещении родственником? ВОПРОС №2. Если Договор должен быть заключен, то обязан ли собственник уплачивать налоги с найма жилья? ВАЖНО! По этим двум заданным вопросам интересует именно положения Российского Законодательства, а не суровые реалии нашей практики сдачи в наем жилья. Если несложно, сошлитесь на конкретные законы. Спасибо.

Вася Хабибулин Искусственный Интеллект (122882) 2 года назад

Обязательно по ГК РФ заключение договора найма в письменной форме.
Договор найма - возмездный. "Реалии" в ГК РФ Главе 35. Наем жилого помещения
http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p2471
Раз есть доход у наймодателя- собственника, то он обязан его декларировать в сроки, уст. НК РФ, и платить НДФЛ с дохода.
Но вселить мог собственник не только на основании договора найма, мог вселить и по договору безвозмездного пользования (срочного или бессрочного). мог вселить в качестве членов семьи собственника, и соглашением между собственниками и членами семьи определен порядок пользования и обязанности, в том числе и по оплате жилищ. и коммун. платежей.
---------------------
Если шумят, то именно на это и жалуйтесь, в полицию, собственнику.
И не пытайтесь собирать "компромат" на собственника по налогам, кот. как вы полагаете, поможет вам "решить проблему с шумом".
Вы не докажете получение дохода и уклонение от налога. Потому что у вас нет договора найма и расписок о передаче денег или банковских выписок.
Нарушение правил регистрации можно посмотреть, оплату коммун. платежей при отсутствии счетчиков - с факт. проживающего.

Фесси Оракул (55460) 2 года назад

Нет, не должен. Нет ни одной нормы закона которая бы заставляла собственника жилого помещения заключать договор найма в таких случаях. Договор найма он возмездный, а значит нафиг его заключать если родственника пустили жить бесплатно. Могут конечно и договор безвозмездного пользования заключить, но это точно не в интересах собственника, потом еще сложности с выселением будут. В любом случае заключать договора это только лишь ПРАВО собственника а не ОБЯЗАННОСТЬ

Аlev Оракул (56541) 2 года назад

Если собственник жилого помещения зарегистрирован в своём помещении он может вселить любого гражданина и признать его членом семьи без всякого договора. Если же собственник не зарегистрирован в своём помещении, то договор найма обязателен с любым гражданином даже с родственниками первой линии (женой, детьми и тд. ) т. к. у них нет права на проживание в данном помещении, они не считаются членами семьи по Жилищному кодексу РФ (по жилищному кодексу члены семьи это совместно проживающие граждане) .
Если заключите возмездный (с оплатой за право проживания) договор найма, то естественно обязаны будете платить подоходный налог (13 %), если заключите безвозмездный, то налог платить не нужно.

ИМИТАТОР Мудрец (17732) 2 года назад

1. договор может заключаться устно
2. собственник вправе предоставлять свое жилье в безвозмездное пользование.
дополнение: http://otvet.mail.ru/answer/1723482363

Чьё Чья Просветленный (49001) 2 года назад

Вы свечку не держали, когда этот родственник деньги собственнику передавал, и не можете утверждать, что между ними отношения найма. Устный у них договор или письменный, возмездный или безвозмеждный -- тайна частной жизни. Если стороны всё устраивает -- это их частное дело. Налог нужно платить только в случае получения дохода. Это другие правоотношения. Если собственник получает доход и не платит налог, это не значит, что его гражданские правоотношения с жильцом не законны. Просто у него могут быть проблемы в налоговых правоотношениях с государством. С регистрацией тот же самый принцип. В одних случаях м. б. штраф за проживание без регистрации, в других не может (см. примечание к ст. 19.15.1 КоАП РФ). но на гражданские отношения это никак не влияет.

Татьяна Олещенко Просветленный (28317) 2 года назад

к вышесказанному добавлю - что половина всего жилья в стране, если не больше сдается, а налоги почти никто не платит, и возникает вопрос - куда смотрит налоговая? а ответ - да никуда, потому что факт передачи денег именно за найм или аренду доказать практически невозможно.

Белый Ветер Искусственный Интеллект (141888) 2 года назад

Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается

Источник: Гражданский кодекс

Как составить договор безвозмездной аренды (образец)?

Новости по тематике

Вселяя в принадлежащее вам жилье постороннего, но не чужого человека (знакомого или дальнего родственника), возможно, вы готовы предоставить ему жилплощадь бесплатно. Оформить такое вселение лучше письменно, по договору безвозмездной аренды квартиры, образец которого, а также правила его составления, вы можете найти на этой странице.

Начнем с того, что используемая в обиходе фраза «безвозмездная аренда» неприемлема для гражданского права, нормам которого необходимо следовать, составляя договор. Согласно Гражданскому кодексу РФ, аренда представляет собою возмездную передачу собственного имущества в чужое владение и пользование.

Возможно, вас это удивит, но договор, так называемой «безвозмездной аренды» Гражданский кодекс РФ именует договором безвозмездного пользования или ссуды (да-да, и банки, займы здесь ни при чем). Договор ссуды – это передача собственником принадлежащей ему индивидуально определенной вещи другому лицу на безвозмездной основе. Понятие «индивидуально-определенная» означает, что вещь имеет какие-то отличительные признаки, позволяющие выделить ее из ряда одинаковых вещей. Так, индивидуально определенной вещью будет и квартира, которая обладает уникальными характеристиками – адресом и площадью. Соответственно, хозяин квартиры в договоре ссуды называется Ссудодателем, а его жилец – Ссудополучателем.

Ссудополучатель обязуется пользоваться переданной ему квартирой в соответствии с условиями договора. Если же правила пользования нарушаются, Ссудодатель вправе расторгнуть договор и потребовать возместить ущерб, нанесенный его имуществу, или другие убытки.

Правом передачи в безвозмездное пользование обладает собственник, а также другое лицо, действующее по доверенности от собственника или управляющее жильем на основании, например, договора доверительного управления.

Нормы о договоре аренды предоставляют арендатору право передавать имущество в безвозмездное пользование, но лишь заручившись согласием арендодателя.

Жилищный кодекс РФ, кроме того, позволяет передавать в безвозмездное пользование жилье, находящееся в социальном найме: таким право обладают наниматель и проживающие с ним члены семьи по взаимному согласию. Орган местного самоуправления, которому принадлежит квартира (наймодателя), необходимо обязательно заранее уведомить о появлении временного жильца, но его согласие на вселение не требуется. Здесь есть одно ограничение: пускать временных жильцов без разрешения наймодателя можно лишь при соблюдении учетной нормы жилой площади на человека (она разная в каждом городе, в Москве, например, равна 10 кв. м, а в Белгороде – 15 кв.м).

Конечно, бесплатно пускают в свое жилье лишь близких людей. В такой ситуации подписание договора покажется многим странностью, ненужной перестраховкой.
Законодательство, действительно, не требует обязательного подписания бумажных документов для заключения договоров между физическими лицами (не организациями). Они могут заключать договоры и в устной форме, в том числе и договор ссуды. И такой устный договор признается действительным гражданским законодательством РФ. Но не все так просто.

Действительность устного договора означает лишь, что в суде, доказывая его существование, стороны договора могут сослаться на свидетельские показания. К сожалению, действительность договора не приводит к его удобству для сторон или работоспособности. А, положа руку на сердце, часто ли люди, связанные личными доверительными отношениями, решают конфликты в суде? Да и зачем доводить дело до суда, если проще урегулировать все вопросы на стадии заключения письменного договора безвозмездной аренды.

Не имея согласованных договором условий, сложно требовать оплаты коммунальных платежей определенного числа или соблюдения правил пользования квартирой, оговоренных только устно – со времени переговоров многое забудется, а возможно, будет неверно истолковано. Гораздо проще разрешить все вопросы, волнующие обе стороны договора безвозмездной аренды, в момент его заключения: закрепить все в письменном документе и в случае необходимости обращаться к нему.

Или вдруг внезапно умрет владелец квартиры, а наследники захотят выселить ссудополучателя – устный договор не сможет оградить временных жильцов от выселения с помощью милиции, обвинения в чуть ли не в незаконном проникновении в жилище. При наличии письменного договора безвозмездного пользования, после смерти Ссудодателя его права и обязанности по договору переходят к наследнику, а значит, наследники не вправе будут выселить жильцов до истечения срока договора. Аналогичное правило действует и в случае продажи Ссудодателем квартиры: у ее покупателей будут те же права и обязанности по договору ссуды, что были у продавца, а значит они не смогут просто «выгнать на мороз» временного жильца.

Кроме того, наличие письменного договора безвозмездного пользования снимет с владельца квартиры подозрения в уклонении от налогов путем сдачи жилья в наем без оформления документов.

Гражданский кодекс РФ устанавливает для каждого вида договоров так называемое существенное условие. Это условие, без которого договор считается незаключенным, то есть для закона, а значит – для судов, правоохранительных органов – такой договор все равно, что не существует.

Для договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом существенным, обязательным условием является предмет – то есть, что именно передается по договору. Правильное указание предмета включает в себя наименование квартиры, ее общую площадь, точный адрес.

Для ситуации, когда жильца пускают в заселенную квартиру, необходимо предусмотреть режим пользования помещениями: например, запретить ссудополучателю пользоваться некоторыми жилыми комнатами, определить график, по которому проживающие в квартире лица станут пользоваться кухней или общей гостиной.

Желательно указать и срок действия договора, поскольку при отсутствии такого указания, договор считается заключенным на неопределенный срок. А чтобы выселить знакомого, которого пустили жить «на неопределенный срок», придется предупреждать его за месяц.

Правильное указание срока: календарной датой, периодом времени (например, на срок 2 месяца с момента заключения договора) или ссылкой на неминуемое событие. Последняя формулировка – самая сложная, даже опытные юристы не всегда справляются с нею. Например, указание, что жилец съедет из бесплатной квартиры, когда получит свое жилье, в строящемся через кооператив доме, не соответствует требованию «неминуемое событие» - оно может и не произойти. А если срок сформулирован неправильно, договор, опять же, считается заключенным на неопределенный срок. Поэтому мы рекомендуем устанавливать сроки в датах и периодах времени.

Очень важным моментом является оплата коммунальных платежей: необходимо сразу распределить обязанности по их внесению. Можно предусмотреть один из двух вариантов:

• передача ссудополучателем денег за «коммуналку» владельцу квартиры, который производит расчеты с поставщиками ресурсов и управляющей компанией (такая передача денег не делает договор возмездным, ведь они не достаются ссудодателю);
• самостоятельная оплата коммунальных платежей жильцом-ссудополучателем в определенный срок и предоставление собственнику квартиры квитанций на оплату.

Зачастую целью передачи квартиры в безвозмездное пользование является возложение на плечи жильца ее эксплуатации и содержания. Поэтому обязательно необходимо договориться о перечне обязанностей жильца-ссудополучателя и установить их в соответствующем пункте договора.

Это могут быть обязанности по оплате коммунальных платежей, косметическому или капитальному ремонту жилья, сохранению в целостности оставленной хозяином ценной обстановки. Обязанности Ссудополучателя по ремонту и расходам на содержание предусмотрены Гражданским кодексом: это правило, которое действует «по умолчанию», то есть, если договор не предусмотрел иных условий. Таким образом, в договоре безвозмездной аренды, можно, например, поручить жильцу только косметический ремонт, оставив капитальный собственнику. Или, напротив, ввести дополнительные обязанности – например, ремонт бытовой техники.

Ссудополучатель-жилец имеет право пользоваться помещением, а вот в чем стоит его ограничить – так это во вселении других лиц. Необходимо предусмотреть вселение временным жильцом любых лиц, как посторонних, так и своих родственников, только после получения согласия собственника или нанимателя (если жилье находится в соцнайме).

Случаи, в которых договор ссуды расторгается досрочно, придумывать и прописывать в тексте договора бесполезно: их перечень предусмотрен ст. 698 Гражданского кодекса РФ, и вариантов, свободы выбора для сторон данная статья не предусматривает.

Так, Ссудодатель может выселить жильца, если тот портит квартиру и нарушает установленные договором правила проживания, подселяет без согласия хозяина посторонних людей, не ремонтирует вовремя жилье или вместо проживания устроил в квартире мини-офис. Жилец же может досрочно съехать, если обнаружил в квартире какие-то недостатки либо оказалось, что право проживания на данной площади имеют другие люди, а об этих фактах Ссудодатель жильца не уведомил до заключения договора.

Безвозмездная аренда в отличие от обычной возмездной заключается в простой письменной форме: то есть в виде одного документа, на котором обе стороны ставят свои подписи. Регистрация такого договора в органах Росреестра не требуется.

Передавать квартиру, особенно с мебелью, лучше по акту приема-передачи, содержащему перечень всей имеющейся мебели и бытовой техники, описание состояния самой квартиры. Акт подписывается как при заключении договора, так и при возврате недвижимости собственнику. Фиксация состояния имущества убережет стороны договора от выяснения со скандалом, кто именно посадил пятно на диван и ободрал обои в коридоре.

Особо ценные вещи можно даже сфотографировать или описать их состояние подробно.

Акт передачи имущества в безвозмездное пользование и фотографии станут приложениями к договору. Обе стороны, Ссудополучатель и Ссудодатель, должны поставить на них свои подписи. Если страниц получилось много, то, чтобы не подписывать все эти листы, удобнее их прошить – и поставить обе подписи на сшиве документа.

В ситуации, когда квартиру ограбили или она сгорела или была затоплена, придется возложить на кого-то имущественные потери.

Правила Гражданского кодекса о безвозмездном пользовании предусматривают, что ответственность за квартиру (риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного по договору ссуды), несет жилец (ссудополучатель) в следующих случаях:

• когда он нарушал правила пользования квартирой, предусмотренные законами (гражданское и жилищное законодательство), а также договором;
• если он разрешил пользоваться квартирой третьему лицу без позволения хозяина-ссудодателя;
• если ссудополучатель предпочел спасти свое имущество вместо того, чтобы уберечь переданную ему безвозмездно квартиру.

Если же временный жилец вел себя добросовестно и сделал все, чтобы спасти чужую недвижимость, риск утраты или повреждения ее несет собственник.

Необходимо учитывать, что ответственность за квартиру переходит от собственника временному жильцу и обратно только путем подписания акта-приема-передачи. До момента его оформления передача не считается совершившейся, а риски случайной гибели и повреждения – перешедшими.

В такой ситуации ответственность несет собственник квартиры. Однако в определенных случаях возместить ущерб суд обяжет Ссудополучателя.

Так, хозяин жилого помещения может доказать, что вред имуществу соседей был нанесен из-за умысла или грубой неосторожности жильца. Здесь важно именно распределение так называемой «обязанности по доказыванию». Если владелец квартиры не представит документы, подтверждающие, что водопровод был в полном порядке, свидетели не заявят, что жилец по неосторожности забыл закрыть кран в ванной, то ремонт соседям оплатит собственник жилого помещения. С жильца в данной ситуации никаких доказательств требовать не будут.

Дарственная на квартиру между близкими родственниками образец 2016 скачать

Все чаще близкие родственники, чтобы передать имущественные права на квартиру, выбирают договор дарения, в том числе хотят оформления с правом проживания. Это имеет свои плюсы и минусы. А главной особенностью такой сделки можно считать полный переход прав на квартиру от бывшего собственника к новому владельцу, который может осуществить продажу, сдачу в аренду и тому подобное.

Сделка оформляется как у нотариуса, так и самостоятельно через Росреестр и Многофункциональный центр (МФЦ). Чтобы самостоятельно передавать право на недвижимое имущество ближайшему родственнику, необходимо вначале скачать образец бланка и разобраться в процедуре дарения.

Итак, как оформить договор близкому родственнику – ребенку, родителю, внуку? Порядок процедуры следующий. Вначале необходимо записаться на прием в МФЦ, где предварительная регистрация проходит на портале госуслуг. Важно, чтобы регистрационная служба, куда обращается даритель и одариваемый, занималась именно жилым фондом.

В назначенный день нужно прийти в МФЦ, затем оплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей, например, через платежный терминал, после чего можно подавать полный пакет документов. В него входит:

• договор дарения по количеству экземпляров на каждого участника сделки и еще один – для регистрационной службы;
• заявление;
• оригиналы паспортов и свидетельства о регистрации права собственности;
• разрешение органов опеки, если собственность переходит в дар несовершеннолетнему или же недееспособному.

Затем заявитель получает расписку с датой принятия документов. После чего в течение 30 дней будет заключаться переход права собственности на недвижимость. Остается получить документы – зарегистрированную дарственную, а также свидетельство о собственности, оформленное на нового человека.

Люди пожилого возраста часто задают вопрос: «Как оформить с отсрочкой или с правом пожизненного проживания?». В данном случае происходит регистрация с обременением, то есть вводятся ограничения для правообладателя на пользование имуществом. Самый распространенный вид обременения – это ипотека.

Но возможны также опека, пожизненная рента на содержание, аренда и так далее. Правда, законодательство РФ не предусмотрело возможности за дарителем оставить за собой право проживания в квартире. Рассказывать могут разные случаи, но по закону даритель имеет полное право продать, подарить или сдать в аренду на год или любой другой срок, чтобы получать доход.

Поэтому для постоянного проживания нужно заключать такую форму передачи, как завещание, когда один объект переходит наследователям после смерти собственника.

Подобное соглашение между близкими родственниками является безвозмездным договором, то есть налогообложение отменили. Это указано в тексте статьи 217 налогового кодекса РФ (редакция от 04 июня 2014 года). Следовательно, налоги в размере 13% на доходы физических лиц уплачивать не нужно.

Но такое соглашение все равно имеет свою стоимость, в частности, за оформление подлежит уплата налогов. Разберемся, какие именно деньги нужно платить:

• около 5 тысяч рублей за составление договора дарения;
• 10 тысяч за регистрацию договора в Москве и 17 тысяч рублей в случае регистрации в Подмосковье или Новой Москве.

Расценки для СПб и других городов России будут отличаться.

Дарственная на квартиру между близкими родственниками образец 2016 скачать можно здесь:

Заключение дарственной, как и купля-продажа, может проходить через нотариуса. Но так чаще поступают, если велика вероятность оспорить объект дарения. Хотя разорвать правильно составленный договор крайне сложно – нужен юридически подкованный адвокат. А вот стоимость сделки возрастет, потому что нотариус может взять деньги за составление документов, за техническую работу, а также 0,3% от цены квартиры или автомобиля, то есть любого передаваемого имущества.

При желании сделать подарок детям и для экономии средств можно зайти на данный раздел сайта, чтобы ознакомиться с бланком действующего договора. Кстати, нужно учесть такой нюанс: участники сделки должны подтвердить, что они являются близкими родственниками – не первый год состоят в браке, стороны имеют общего родителя, являются усыновленными и так далее. Иначе процедура будет проведена не бесплатно – сделка будет облагаться теми самыми 13% налога.

Часто имущество находится в собственности нескольких человек, являющихся совладельцами. Один может хотеть одарить кого-то своей долей, другой может быть против. Поэтому правильно поступить в данном случае – это составить дарственную на половину полученной квартиры. Юридически происходит выделение доли квартиры, на которую оформляется дарственная.

Сколько стоит подобная процедура? Как правило, немного дороже простой из-за необходимости разделения собственности на части. При этом порядок составления дарственной отличаться не будет. Разве что может потребоваться письменное нотариальное согласие супруга дарителя, претендующего на долю совместно нажитого имущества. Иначе сделку можно отменить через суд.

Дарственная на квартиру между близкими родственниками образец 2016 скачать можно здесь:

Договор аренды квартиры между родственниками образец

Примерный договор безвозмездного пользования квартирой

Договор безвозмездного пользования квартирой обычно заключается между родственниками или близкими знакомыми с целью официального оформления их проживания в данной квартире. Иногда данный вид договора используется для регистрации проживающих в данной квартире.
Основой Договора является безвозмездность, то есть отсутствие какой-либо платы за проживание. В тоже время, в Договоре безвозмездного пользования квартирой могут быть оговорены условия оплаты проживающими коммунальных услуг и других эксплуатационных платежей.
Отношения между сторонами Договора, одной из которых является ссудодатель, а другой - ссудополучатель, регулируются главой 36 ГК РФ, в которой охарактеризован как сам Договор безвозмездного пользования и ссудодатель, так порядок предоставления вещи в безвозмездное пользование.
Особенностью Договора безвозмездного пользования квартирой, так же как и Договора аренды квартиры, является то, что все произведенные ссудополучателем улучшения в квартире являются его собственностью, если иное не предусмотрено Договором. В тоже время, если произведенные улучшения квартиры были не согласованы с ссудодателем, то их стоимость ссудополучателю возмещена не будет.
При заключении Договора безвозмездного пользования квартирой целесообразно подписание акта приемки – сдачи квартиры с описанием состояния квартиры и находящегося в ней имущества. Такая форма снимет многие вопросы юридического характера при досрочном расторжении Договора, а также возврате квартиры собственнику.
Договор безвозмездного пользования квартиры не требует его регистрации или нотариального заверения.
В Договоре безвозмездного пользования квартирой обязательно указываются реквизиты как ссудодателя, так и ссудополучателя.
В Договоре безвозмездного пользования квартирой отражается количество комнат с их назначением, а также адрес местонахождения квартиры и этаж.
В Договоре безвозмездного пользования квартирой обязательно приводятся реквизиты документа, подтверждающего право собственника на квартиру.
В Договоре также указывается какими коммунальными и другими услугами (интернет, спутниковое телевидение и пр.) имеет право пользоваться ссудополучатель, а также порядок их оплаты.
В Договоре безвозмездного пользования квартирой также указываются все проживающие с ссудополучателем в указанной квартире жильцы с указанием степени родства.
В Договоре безвозмездного пользования целесообразно указать срок действия Договора, иначе Договор считается заключенным на неопределенный срок.
При окончании срока Договора и выезде жильцов также целесообразно составить акт приема – передачи квартиры, который подтверждает сохранность квартиры и находящегося в ней имущества или служит основания для требования возмещения понесенных ссудодателем убытков.
Также посмотреть иные виды договоров и юридические консультации по разрешению вопросов в суде.
Далее приведен примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой

Примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец и структура договора, особенности оплаты

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости. Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски.

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения. согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

• вначале зарегистрировать его как договор аренды, а после того, как произойдет фактическая передача квартиры после уплаты всей суммы, зарегистрировать как куплю-продажу;
• изначально зарегистрировать как куплю-продажу, но с обременением в пользу продавца до момента выплаты залоговой стоимости имущества.

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

• покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
• продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
• стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
• связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Но вместе с выгодами договор имеет и определенные недостатки. Большинство вызвано с рисками, на которые сторонам приходится соглашаться.

Так как переход права собственности на квартиру должно произойти не в момент регистрации договора, а после уплаты всей суммы, то стороны сильно рискуют.

Какие риски придется принять на себя продавцу:

• Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
• Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
• Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

• На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
• Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
• Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
• Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
• Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Поскольку закон не регулирует нормы составления договора аренды с выкупом квартиры, то опираться приходится на требования, предъявляемые к соглашению о социальном найме и купле-продажи объектов недвижимости.

1. Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются. Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.
2. Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена. Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.
3. Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
4. Схема оплаты . Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца. Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.
5. Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
6. Положения об арендной плате. Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.
7. Тарификация. Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды. Обычно она равна годовой инфляции.
8. Ответственность за неисполнение условий договора. Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.
9. Условия расторжения договора. Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.
10. Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
11. Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

• паспорта участников сделки;
• нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
• свидетельство о заключении брака;
• кадастровый паспорт и техплан квартиры;
• свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
• договор, дающий право на квартиру;
• сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
• оценка стоимости квартиры;
• справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
• справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Полный набор документов подскажет юрист, который возьмется за оформление договора. Возможно, что в процессе согласования деталей понадобятся еще какие-то бумаги.

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

• наличными со взятием расписки;
• банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
• перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Деньги за аренду и за взнос лучше посылать различными траншами с указанием цели платежа. Тогда у продавца не возникнет соблазна подменить один платеж другим и потребовать непредусмотренной суммы.