Рейтинг: 4.5/5.0 (1806 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
Посмотреть образец бланка Скачать бланк
Договором уступки является любой договор, в той или иной форме передающий другому лицу право на что-либо.
Есть множество видов такого рода договоров, например:
Согласно условиям договора цессии права или требование кредитора, именуемого цедентом. переходят другому участнику договора – цессионарию. Целью заключения данного договора является отказ кредитора от принадлежащих ему в отношении должника прав и их передача другому лицу.
Законодательством не предусмотрено никаких ограничений правового статуса участников договора цессии. Договор уступки требований в качестве своего предмета определяет право требования или обязательственное право. Договор цессии может быть как безвозмездным, так и возмездным формы. Ввиду того, что законодательство не регулирует цену данного договора, оплата уступаемого право требования определяется условиями договора.
В соответствии с требованиями законодательства договор цессии должен быть составлен в письменной форме, при этом он может быть нотариально заверен. Помимо этого, уступка требования, которая выполняется в отношении подлежащей государственной регистрации сделке, должна регистрироваться в установленном законом порядке.
Договор уступки права требования, разновидность договора, по которому покупаются квартиры в строящемся доме.
Уступка по ДДУ (договору долевого участия).
Уступка по договору инвестирования/соинвестирования.
Особенности составления договора уступки прав и перевода по договору участия в долевом строительствеПримерная структура договора уступки, как и всех договоров, состоит из частей:
При составлении некоторых видов договоров допускается добавлять еще дополнительные разделы.
Гражданский кодекс и судебная практика исходят из того, что практически любое обязательство может стать предметом уступки. Однако для некоторых случаев Гражданским кодексом предусмотрен прямой запрет на совершение сделок уступки права (требования) (ст. 383, п. 2 ст. 388 ГК РФ). Во-первых, это права, которые непосредственно связаны с личностью кредитора. А во-вторых, обязательства, в которых личность кредитора имеет значение для должника.
Судебная практика конкретизирует эти общие случаи запретов, относя к таковым, например, запрет на передачу прав по договору простого товарищества без согласия остальных товарищей, если только договор к моменту уступки не прекратил свое действие (Пост. ФАС УО от 22.11.2005 № Ф09-3804/05-С4, ФАС СКО от 14.09.2005 № Ф08-2528/2005). Также это случаи, когда договор заключен на торгах – при проведении конкурса, аукциона.
По договору финансирования под уступку денежного требования одна сторона (финансовый агент) передает или обязуется передать другой стороне (клиенту) денежные средства в счет денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику), вытекающего из предоставления клиентом товаров, выполнения им работ или оказания услуг третьему лицу, а клиент уступает или обязуется уступить финансовому агенту это денежное требование. Денежное требование к должнику может быть уступлено клиентом финансовому агенту также в целях обеспечения исполнения обязательства клиента перед финансовым агентом.
Обязательства финансового агента по договору финансирования под уступку денежного требования могут включать ведение для клиента бухгалтерского учета, а также предоставление клиенту иных финансовых услуг, связанных с денежными требованиями, являющимися предметом уступки.
В качестве финансового агента договоры финансирования под уступку денежного требования могут заключать коммерческие организации.
Предметом уступки, под которую предоставляется финансирование, может быть как денежное требование, срок платежа по которому уже наступил (существующее требование), так и право на получение денежных средств, которое возникнет в будущем (будущее требование).
Денежное требование, являющееся предметом уступки, должно быть определено в договоре клиента с финансовым агентом таким образом, который позволяет идентифицировать существующее требование в момент заключения договора, а будущее требование – не позднее чем в момент его возникновения.
При уступке будущего денежного требования оно считается перешедшим к финансовому агенту после того, как возникло само право на получение с должника денежных средств, которые являются предметом уступки требования, предусмотренной договором. Если уступка денежного требования обусловлена определенным событием, она вступает в силу после наступления этого события.
Дополнительного оформления уступки денежного требования в этих случаях не требуется.
По договору на право использования товарного знака право может быть уступлено правообладателем третьему лицу. Уступка товарного знака (уступка торговой марки) осуществляется по договору о передаче исключительного права на товарный знак (Договор отчуждения), который имеет много общего с договором купли-продажи. В результате заключения договора отчуждения товарного знака (торговой марки) прежний правообладатель теряет всякую связь с товарным знаком, а все права и обязанности по товарному знаку переходят к новому правообладателю.
По договору об отчуждении исключительного права на товарный знак одна сторона (правообладатель) передает или обязуется передать в полном объеме принадлежащее ей исключительное право на соответствующий товарный знак в отношении всех товаров или в отношении части товаров, для индивидуализации которых он зарегистрирован, другой стороне-приобретателю исключительного права.
Право на объект промышленной собственности (товарный знак, полезную модель, изобретение, промышленный образец), а также на программу для ЭВМ и БД может быть передано третьему лицу (юридическому или физическому). Уступка осуществляется путем регистрации договора отчуждения в Роспатенте. В результате заключения договора отчуждения (уступки) прежний правообладатель все права и обязанности по объекту интеллектуальной собственности переходят к новому правообладателю.
Договор о передаче исключительного права подлежит обязательной регистрации в Роспатенте (ФИПС), иначе такой договор считается ничтожным на территории Российской Федерации.
По договору отчуждения исключительного права на произведение автор передает принадлежащее ему исключительное право на произведение в полном объеме приобретателю такого права (статья 1285 ГК РФ). Государственная регистрация такого договора не требуется, поскольку данное требование в отношении договоров в сфере авторских и смежных прав не установлено законодательством.
Единственным исключением из данного правила является регистрация договоров, заключенных в отношении зарегистрированной программы для ЭВМ или базы данных (статья 1262 ГК РФ).
Договор об отчуждении исключительного права на произведение может быть возмездным либо безвозмездным, однако в нем обязательно должны содержаться либо условия о размере вознаграждения, либо указание на безвозмездность передачи исключительного права по договору.
В противном случае, при отсутствии как условий о вознаграждении, так и указания на безвозмездность договора, он будет считаться незаключенным, то есть любое использование произведения, осуществляемое на его основании, будет признаваться незаконным.
Если договором не предусмотрено иное, то исключительное право на произведение переходит к его приобретателю в момент заключения договора (пункт 4 статьи 1234 ГК РФ).
Само по себе приобретение исключительного права не гарантирует приобретателю возможности монопольного использования произведения, ведь, согласно пункту 7 статьи 1235 ГК РФ переход исключительного права к новому правообладателю не является основанием для изменения или расторжения ранее заключенных лицензионных договоров.
При заключении договора уступки прав требования осуществляется уступка прав требования третьим лицам.
Договор цессии (договор уступки права требования) является консенсуальным и двусторонним. Основная задача договора уступки прав требования – перемена лиц по обязательствам. После заключения договора цессии все права и обязательства переходят к новому кредитору, а первоначальный кредитор исключается из договора. Данные правоотношения регулируются главой 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».
Первоначальный кредитор по договору уступки прав требования называется цедентом. новый кредитор – цессионарием. Цессионарий может дождаться погашения приобретенного им права требования должником или, в свою очередь, уступить перешедшее к нему право требования другому кредитору.
Российским законодательством не определено, какие именно условия являются существенными для наличности и действительности договора цессии. Из этого следует, что единственным существенным (с точки зрения закона) условием договора цессии является условие о его предмете (ч.2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Предметом договора цессии может быть субъективное обязательственное право или право требования, причем при делимости предмета обязательства ¬– как полностью (в отношении всего предмета обязательства), так и в части.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ предметом сделки цессии является право требования, принадлежащее кредитору на основании обязательства. Как следует из ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. – либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Таким образом, обязательство можно обозначить как правоотношение, в котором одному лицу (кредитору) принадлежит право на действие другого лица (должника) или право требовать от должника воздержания от совершения определенного действия. Право, о котором идет речь, возникает из обязательства и принадлежит определенному субъекту (кредитору) и, следовательно, является субъективным обязательственным правом. В соответствии со ст. 128 ГК РФ объектами гражданских прав выступают только имущественные права. Это означает, что обязательственные права, которые не имеют имущественного характера, не могут быть предметом цессии.
Договор цессии может быть как возмездным, так и безвозмездным. Поскольку закон не устанавливает обязательных требований к цене по договору цессии, размер оплаты за уступаемое право требования будет определяться по соглашению сторон.
Форма договора цессии. Закон содержит специальные требования к форме договора цессии. В соответствии со ст.389 ГК РФ договор цессии, основанный на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должен быть заключен в соответствующей письменной форме.
Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
Дополнительные условия договора цессииЦессия может быть совершена с различными целями и на основании различных сделок. Отсутствие в договоре цессии указаний на цели (основания) ее совершения не свидетельствует о ее недействительности. Действующее гражданское законодательство не содержит требования о включении в договор цессии информации об основании осуществления сделки.
По гражданскому кодексу согласие должника на заключение договора цессии не является обязательным условием, роме случаев, когда личность кредитора имеет существенное значение для должника. Кроме того, закон не обязывает уведомлять должника о заключении договора цессии, предупреждая лишь о том, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.
Признавая, как общее правило, возможность уступки требования, закон, тем не менее, устанавливает ряд ограничений. Во-первых, не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора (ст. 383 ГК РФ). К этой группе относятся требования о выплате алиментов, пенсий, социальных пособий и т.д. Изменение кредитора в подобных обязательствах противоречит их природе. Во-вторых, действующее гражданское законодательство (п. 1 ст. 388 ГК РФ) устанавливает недопустимость уступки требования кредитором другому лицу, если она противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Приложения договора цессииДоговор цессии содержит приложения:
График платежей. В графике платежей четко регулируются сроки, условия и размеры платежей. График применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается: суммы платежей и условия их выплат определяются индивидуально в каждом конкретном случае.
Сопутствующие документы к договору цессииАкт приема-передачи правоустанавливающих документов. Акт приема-передачи документации - официальный документ, имеющий юридическую силу и являющийся неотъемлемой частью договора. Это протокол, в котором сторонами определяется перечень передаваемой документации - наименование, количество экземпляров, оригинал или копия и т.д. В соответствии с актом может передаваться техническая документация, правоустанавливающие документы и т.д. Акт применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; количество экземпляров акта и перечень технической документации определяется в каждом конкретном случае.
Дополнительное соглашение. Очень часто после заключения какого-либо договора, в момент его действия и исполнения возникают определенные обстоятельства, в соответствии с которыми отдельные пункты такого договора необходимо отменить, изменить или добавить новые условия договора. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением.
Дополнительное соглашение к договору – это тот же самый договор, а соответственно, его подписание возможно и законно при обоюдном согласии обеих сторон по договору. Дополнительное соглашение к договору, по своей сути, изменяет или расторгает основной договор. Все новые, установленные дополнительным соглашениям условия, отменяют и делают недействительными предыдущие условия, установленные в договоре. В связи с чем, дополнительное соглашение к договору, является частью основного договора, причем неотъемлемой частью. Являясь частью основного договора, дополнительное соглашение к договору должно соответствовать всем требованиям, предъявляемым к основному договору.
При заключении дополнительного соглашения к договору, применяются правила используемые при заключении основного договора. В дополнительном соглашении к договору должны быть указаны место и время заключения, а также стороны дополнительного соглашения к договору. Следует отметить, что условия дополнительного соглашения вступают в силу с момента заключения дополнительного соглашения к договору (если иное не предусмотрено законом или договором).
Еще необходимо указывать частью какого договора является дополнительное соглашение, а также все те условия, по которым должны быть достигнуты соглашения. При заключении дополнительного соглашения к договору, следует учитывать, что дополнительное соглашение совершается в той же форме, что и основной договор (ст.452 ГК РФ).
Так как большинство сделок с недвижимостью требуют государственной регистрации. то и дополнительное соглашение к договору также требует государственной регистрации. Таким образом, дополнительное соглашение – это документ, изменяющий или расторгающий основной договор, который подписывается при обоюдном согласии обеих сторон.
Используется во всех договорах.
Протокол разногласий. Протокол разногласий – это документ, в котором стороны фиксируют свои разногласия по условиям заключаемого договора. Протокол разногласий можно составить как после заключения договора (тогда его условия принимаются в том же порядке, как и условия самого договора), так и на стадии разработки проекта договора.
Существование такого дополнения означает всего лишь существование некоторых разногласий в отдельных вопросах. Именно эти спорные вопросы и фиксируются протоколом разногласий. Обычно такой протокол составляется в форме таблицы, содержащей несогласованные сторонами пункты договора и редакции этих пунктов, предложенные как одной, так и другой стороной.
Протокол разногласий является полноценной частью договора, а его условия имеют такую же силу, как и условия самого договора. Протокол разногласий должен быть подписан, скреплен печатями и приложен к договору. В противном случае подписанный договор не может считаться действительным. В самом договоре о существовании протокола разногласий делается приписка: «Подписан с протоколом разногласий № … от. число…месяц…год».
Сторона, составившая протокол разногласий, предоставляет его вместе с подготовленным и подписанным договором для подписания другой стороне. Если другая сторона принимает протокол разногласий, то протокол разногласий включается в договор как дополнительное условие.
В случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий, первая сторона вправе отказаться от подписания договора. Либо отказаться от протокола разногласий и принять условия договора к подписанию, либо составить протокол согласования разногласий. Используется во всех договорах, кроме трудовых.
Протокол согласования разногласий. В случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий, первая сторона вправе составить протокол согласования разногласий. Помимо сведений, содержащихся в протоколе разногласий, данный документ определяет или новую, согласованную редакцию спорных пунктов договора, или указание на то, что спорные пункты договора приняты в редакции той или иной стороны. При этом в протоколе разногласий делается приписка: «Подписан с протоколом согласования разногласий № … от. число…месяц…год».
После подписания протокола согласования разногласий стороны могут также составить новую редакцию заключаемого договора, включив в него согласованные сторонами пункты, либо заключить дополнительное соглашение к договору. Подписанный протокол согласования разногласий может быть приравнен к дополнительному соглашению, изменяющему некоторые условия договора. Используется во всех договорах, кроме трудовых.
Переуступка права требования, или цессия – распространенный способ приобретения жилья в строящемся доме либо в новостройке. Уступка права требования по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве осуществляется в соответствии со статьей 11 Закона под номером 214-ФЗ, а также 388-390 ГК РФ. Цессия в долевом строительстве несет с собой некоторые юридические риски, поэтому следует четко знать, что из себя представляет процедура переуступки, и заранее оценить предстоящие риски и выгоды.
Суть переуступки (цессии)Уступка прав требования оформляется соответствующим договором. По ней продавец недвижимости в новостройке (дольщик, цедент ) заключает договор с цессионарием (покупателем), передавая тому права и обязанности, вытекающие из первоначально оформленного ДДУ. Таким образом, цессионарий приобретает права и ряд обязанностей. Например, если в сделке между цедентом и застройщиком были оговорены определенные условия рассрочки, то цессионарий сможет осуществлять выплаты только по ранее оговоренному порядку. Индивидуальные условия не могут быть внесены в договор с фирмой, осуществляющей строительство.
При этом цедент несет ответственность в случае недействительности переданных ему прав. Однако отвечать за действия застройщика (замораживание строительства, банкротство) цедент не будет. «Переуступку» можно оформить лишь до того момента, пока права цедента на жилье не реализованы. После подписания акта о передаче жилья «переуступку» осуществить невозможно.
Выгоды цессииСделки по «переуступке» чрезвычайно популярны у инвесторов, специализирующихся на недвижимости. Они покупают жилье у застройщика на самых первых этапах строительства, когда цены на недвижимость минимальны, а перепродают их по более высокой стоимости при окончании строительства. Некоторые продавцы желают вернуть вложенные деньги. «Уступка» дает им возможность избежать штрафных санкций вследствие расторжения ДДУ. При этом цедент может даже получить прибыль, так как стоимость жилья в новостройках по мере приближения к сдаче растет.
Цессия, в большинстве случаев, является единственной возможностью приобрести жилье уже перед сдачей дома. Ведь на последних этапах строительства жилья почти большинство квартир продано. Даже если застройщик не распродал всех квартир, цены на заключительном этапе стройки уже достаточно высокие, поэтому нередко бывает выгоднее приобрести жилье у цедента. Разница в цене от застройщика и от цедента может сильно разниться (от 3 до 25%).
Условия переуступки ДДУЗаключить договор на переуступку цедент может при условии:
В первом случае покупатель должен достоверно убедиться, что продавец (цедент) действительно полностью расплатился с застройщиком. Чтобы это сделать, цессионарию необходимо взять у застройщика официальную справку об оплате по ДДУ за конкретную квартиру, на которую покупаются права, с указанием ее номера (ведь нередко встречается ситуация, когда цедент по ДДУ приобрел несколько квартир, но оплатил не все), на момент (указывается дата) заключения цессии. В справке должно быть отражено, что цедент имеет право на «уступку».
Если такая справка отсутствует либо оформлена неверно, без указания всей необходимой информации, то в случае возникновения проблем с компанией-застройщиком, последний сможет заявить, что в момент цессии договор не был оплачен и, следовательно, «переуступка» могла иметь место лишь с переводом суммы долга. На проведение такой сделки не требуется получать согласия от застройщика, если иное не будет содержаться в договоре ДДУ.
2. В случае если нет – с одновременным переводом долга на цессионария
Во втором случае, когда стоимость жилья не оплачена полностью, то проведение цессии возможно лишь после получения разрешения на то застройщика. Разрешение нужно получить письменное. Одновременно переводится долг на покупателя. Процедура перевода долга регламентируется статьями 391-392.3 ГК РФ.
Перед заключением соглашения цессии следует внимательно ознакомиться с ДДУ и изучить ее условия. В нем не должно содержаться запрета на уступку. При наличии запрета необходимо заключить соглашение о цессии в трехстороннем порядке. Третьей стороной должен выступать застройщик. Либо можно получить его официальное согласие на совершение «переуступки» за подписью руководителя (с печатью). Иначе соглашение может быть признано недействительным.
Заключить соглашение о цессии можно с момента гос. регистрации ДДУ до подписания акта прямой передачи квартиры либо аналогичного документа. Крайне важно удостовериться в наличии на ДДУ регистрационного штампа Росреестра за подписью регистратора. Можно запросить соответствующие сведения в Росреестре.
Подводные камни договора переуступкиОсновные риски при заключении соглашения цессии:
Их можно избежать при учете всех нюансов сделки.
Важно понимать сделка по переуступке прав на квартиру требует регистрации. Если же застройщик предлагает приобрести недвижимость по другой схеме, то вероятность убытков покупателей значительно повышается. Бывает, что используются следующие договоры вместо ДДУ:
В случае уступки по предварительному договору купли-продажи, продавец уступает право требования заключать договор купли-продажи жилья в будущем на определенных условиях. В рамках этого договора покупатель не может потребовать передачи жилья. То есть данный договор подразумевает всего лишь возможность совершить договор купли-продажи в будущем. При расторжении (прекращении) предварительного договора покупатель имеет право требовать возврата денег, но рассчитывать на жилье не сможет, даже в случае уплаты всей суммы. Уступка права по данному договору возможна с момента его подписания до даты подписания основного договора купли-продажи.
Предложение о заключении подобных договоров не обязательно свидетельствует о мошеннических намерениях или о недобросовестности компании-застройщика, но все же покупателю следует избегать рисков и схем продажи, которые не подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Советы и рекомендации при заключении договораПеред тем как заключать договор по переуступке, покупателю следует внимательно изучить документы застройщика на строительный объект. чтобы определить, как двигается ход строительства и т.д. Необходимо изучить документы на землю, разрешение и проект на строительство, проектную декларацию, а также бухгалтерскую отчетность за несколько месяцев до сделки (как минимум за три месяца). Следует оценить репутацию и деловую активность компании-застройщика, проследить судьбу их прошлых и настоящих проектов. Добросовестные застройщики, как правило, размещают информацию о ходе строительных работ на своих официальных сайтах.
Если «переуступка» по ДДУ осуществляется юридическим лицом (подрядчиком, дочерней фирмой застройщика либо у инвестора, купившего недвижимость, чтобы выгодно перепродать), важно проверить юридическую чистоту цепочки (застройщик — продавец). Заключая договор с юридическим лицом следует ознакомиться со всеми данными о его организации. Эти документы можно запросить либо ознакомиться с ними на сайте ФНС. Соглашение о цессии с физическим лицом заключать лучше и безопаснее.
При приобретении прав на квартиру следует обратить внимание, не является ли цедент наследником лица, первоначально заключившего ДДУ для того, чтобы убедиться в отсутствии других наследников, которые могут впоследствии оспорить данную сделку и, соответственно, ваше право на жилье.
Цена и срок, прошедший после заключения ДДУ. должны быть внимательно изучены. Если цена по ДДУ (первоначальному договору) не отличается от цены по договору цессии или даже ниже ее, при этом времени от момента ДДУ до «переуступки» прошло более полугода, то, возможно, данный строительный объект является долгостроем. Вероятно, существуют какие-то проблемы с вводом объекта в эксплуатацию, его оформлением, коммуникациями, судебные дела и т.д. В случае массовых продаж по «переуступке» квартир в новостройке (независимо от того, есть ли у застройщика непроданные квартиры) также следует насторожиться. При неоднократной «переуступке» недвижимости по цессионным соглашениям также следует насторожиться: вероятно, с квартирой существуют определенные проблемы.
Главным способом избежать рисков при заключении цессии является соответствие следующим моментам:
В договоре «уступки» непременно должны быть обозначены следующие данные:
Зная об основных правовых нормах, законах, регламентирующих «переуступку» и нюансах, сопровождающих оформление соглашения цессии, вы сможете избежать «подводных камней», которые могут возникнуть во время проведения данной сделки.
Налог при продаже квартиры по переуступкеПереуступка прав на квартиру облагается налогом НДФЛ по ставке 13% для граждан РФ и 30% иностранным.
Есть два законным способа снизить налог:
Здравствуйте, квартира вот уже в июне будет сдаваться застройщиком. Решили приобрести по уступке. Делаем это впервые. Очень боюсь подводных камней.
Можно объяснить более понятным языком, читала в сети, запуталась:
-Какие документы проверить у продавца, что он купил за наличный расчет, что он единственный собственник или участник.
- Как происходит сама процедура переуступки - это регпалата или нотариус, есть ли риски
- Когда надо уведомлять застройщика, и может ли он отказать в этом праве, как лучше это сделать, чтобы себя обезопасить.
И вообще, что нужно предусмотреть в этом деле, какие риски, подводные камни.
Cо стороны застройщика все в порядке, меня волнует конкретный продавец и нужно ли уведомлять застройщика.
17 Мая 2016, 08:35 Олег, г. Санкт-Петербург
Ответы юристов (6)
Во-первых, Вам следует проверить наличие следующих документов: договор долевого участия со всеми приложениями и дополнительными соглашениями (если таковые имелись), договор уступки прав требования, договор страхования, не приобретался ли объект с участием материнского капитала или по ипотеке, уплачена ли полная сумма по договору долевого участия.
Переуступка происходит через регпалату, в некоторых случаях может потребоваться участие нотариуса или согласие банка на уступку прав требования.
Рисков основных предполагать можно три: 1) не сдача объекта вовремя; 2) наличие подписанных дополнительных соглашений о переносе срока сдачи объекта; 3) превышение метража квартиры, чем установлено по договору (в этом случае придется доплачивать за излишние метры застройщику).
Это в общей канве, как Вы и просили.
17 Мая 2016, 08:54
Уточнение клиентаСкажите, а нужно ли уведомлять застройщика. то есть может ли он был против этой переуступки и в какие сроки?
17 Мая 2016, 09:01
Есть вопрос к юристу?
Город не указан
Олег, добрый день! Согласно ст. 11 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительств а в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Т.е. в общем то два основных условия — полная оплата застройщику (чтобы не усложнять схему переводом долга) и государственная регистрация договора ДДУ
17 Мая 2016, 09:02
Здравствуйте. Покупка квартиры путем переуступки права требования по договору долевого участия достаточна распространенное явление. Из основных рисков такой покупки можно выделить следующее:
Нужно правильно заключить договор, чтобы не было оснований для его отмены. Так, договор переуступки прав будет считаться действительным при только условии полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Факт оплаты должны быть подтвержден застройщиком.
-Какие документы проверить у продавца, что он купил за наличный расчет, что он единственный собственник или участник.
Олег
У продавца должны быть следующие документы, подтверждающие оплату по договору: чеки, квитанции, а так же соглашение о зачете взаимных требований между дольщиком и застройщиком или справка строительной компании что долга перед ней у дольщика нет.Так же должно быть нотариальное согласие супруга(и) продавца на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.Кроме того, должно быть в наличии письменное согласие компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре долевого участия.
Собственником продавец еще не стал, а проверить единственный ли он участник по договору можно у застройщика.
— Как происходит сама процедура переуступки — это регпалата или нотариус, есть ли риски
Олег
Составляется договор переуступки права требования, который подлежит государственной регистрации в Росреестре.
— Когда надо уведомлять застройщика, и может ли он отказать в этом праве, как лучше это сделать, чтобы себя обезопасить.
Олег
Застройщика нужно уведомлять до заключения договора цессии, без его согласия договор может быть отменен.
17 Мая 2016, 09:03
Здравствуйте, Олег. Вам обязательно надо проверить документы об оплате, согласие застрйщика. Согласие банка, если это ипотека или использование маткапитала.
Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:
• после того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
• если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
• если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.
Уступка прав требования подлежит государственной регистрации.
Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме.
17 Мая 2016, 09:04
Олег, надо уведомлять застройщика в письменной форме.
17 Мая 2016, 09:05
Город не указан
Скажите, а нужно ли уведомлять застройщика. то есть может ли он был против этой переуступки и в какие сроки?
Олег
Данный момент регулируется статьей 388 ГК согласно которой
1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника. если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.
Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.
Иными словами в данном случае уведомление застройщика не является обязательным и не повлечет признания договора недействительным, если обязательность уведомления застройщика не предусмотрена договором ДДУ но для того чтобы убедиться в полной оплате договора со стороны дольщика у которого приобретается право требования лучше обратится напрямую к застройщику,
17 Мая 2016, 09:13
Ищете ответ?Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
